Надежда на молодых
С программой льготных жилищных займов для молодых семей у удмуртских застройщиков связана масса надежд – сегодня это единственный реальный шанс оживить жилищное строительство. Не случайно в части предложения жилья программа сформирована с существенным превышением плана. Журнал «Свое дело» вписал программу в контекст истории льготных жилищных займов и попытался оценить перспективы ее реализации.
Молодая ипотека
Новую республиканскую программу льготного жилищного кредитования молодых семей окрестили «президентской»: Александр Волков выступил ее идеологом и лично курирует проработку деталей. Наблюдатели ее очень хвалят.
«Аналогичные проекты в других регионах мне неизвестны», – заявил вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. А председатель Западно-Уральского банка Сбербанка России Владимир Верхоланцев, подписывая соглашение о реализации программы, заметил, что Удмуртия вновь прокладывает дорогу другим регионам страны.
Идея, впрочем, не нова. Специальные ипотечные программы по обеспечению жильем молодых семей появились в 2000 году и на федеральном уровне, и в регионах. В Удмуртии в 2000-03 годах льготные займы выдавали под 7% годовых сроком до 20 лет. Тогда ими воспользовалось 1150 молодых семей, получив средства в объеме 76 млн рублей.
В 2002 году правительство России приняло федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы, в рамках которой была выделена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней федеральный бюджет предоставляет семьям, где оба супруга моложе 30 лет и есть хотя бы один ребенок, субсидии на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа, а также гасит разницу между банковскими процентами и льготной 7-процентной ставкой.
Несмотря на привлекательные для молодых условия кредитования, в первые годы Удмуртия в этой подпрограмме не участвовала. «Массовое жилищное строительство в те годы только набирало обороты. Банковские ставки по ипотечным кредитам доходили до 18-20% годовых, и власти, возможно, просто боялись, что ипотека для молодых семей в республике не пойдет, и таким образом, они не выполнят федеральную программу, – рассказал «СД» руководитель одной из строительных компаний Ижевска. – К тому же в республике в то время существовали собственные целевые программы в области строительства и необходимы были средства на их реализацию».
В 2005 году республиканские власти, наконец, решились на участие в федеральной программе «Жилище» и, чтобы выполнять условия софинансирования, разработали и приняли республиканскую программу с аналогичным названием и условиями в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Более того, в апреле
2007 года республиканские условия льготного кредитования молодых смягчили по сравнению с федеральными: ставку уменьшили с 7 до 5%, а возраст супругов увеличили с 30 до 35 лет. И субсидии, предоставляемые при рождении детей, в Удмуртии были установлены существенно больше, чем требовала федеральная программа: за второго ребенка бюджет гасил четверть основного долга, а за третьего – половину.
Однако в федеральную подпрограмму по жилью для молодых Удмуртия, по словам зам. министра строительства Анатолия Кловзника, за 4 года так ни разу и не вошла, и крупных строительных проектов, нацеленных на социальное жилье, в последние годы в республике не было. Получить на этот счет официальные комментарии в Минстрое СД не удалось.
Второе дыхание?
В 2005-07 годах программы льготного кредитования могли интересовать самих льготников, но никак не строителей. Это был расцвет коммерческой ипотеки, и спрос на жилье без всяких льгот был такой, что только успевай строить и повышать цены. О льготных жилищных займах вспомнили лишь с наступлением кризиса, придушившего ипотеку в считанные недели.
В марте 2009 года Президент УР Александр Волков заявил о намерении вдохнуть в программу новую жизнь за счет средств республиканского бюджета. Он высказал намерение предоставить в 2009 году льготные жилищные займы под 5% годовых не менее чем одной тысяче молодых семей по всей республике. Министерству строительства было поручено сформировать список застройщиков, которые готовы продавать квартиры по цене в районе 30 тысяч рублей за кв. м, а муниципальным властям – подготовить списки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищный условий.
Компании-застройщики поначалу отнеслись к заявлению настороженно: многие готовые, но нереализованные квартиры строились еще до кризиса, и себестоимость этого жилья не укладывается в оговоренные 30 тысяч рублей. По данным мониторинга рынка недвижимости, который проводит Концептуальное управление УК «АССО-Строй», средняя цена предложения жилья на первичном рынке в мае текущего года составила 34,4 тыс. рублей за 1 кв.м. Впрочем,
аналитики «АССО-Строй» отмечают тенденцию к снижению цен: по их данным, с начала года оно составило 10,3%, а с начала кризиса – почти 20%.
Министр строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Александр Ходырев считает, что некоторые компании просто «пытались поторговаться»: «30-33 тысячи рублей за квадратный метр, то есть себестоимость строительства плюс 10% рентабельности, – это приемлемая цена на сегодняшний день. В условиях, когда спрос на жилье растет такими медленными темпами, застройщикам, наоборот, должно быть выгодно как можно скорее реализовать жилье под гарантированные средства».
Вторым камнем преткновения застройщики считали требования к высокой степени готовности жилья, которые, как ожидалось, предъявит Минстрой. По информации Концептуального управления УК «АССО-Строй», в структуре первичного жилья преобладают дома, находящиеся на начальных этапах строительства, – их доля в общем объеме предложения жилой площади составляет порядка 50%. Доля продаваемых квартир в домах, строительство которых завершено либо ведется на заключительных стадиях, составляет не более 10%.
По мнению маркетолога компании «КОМОС-Строй» Марата Касимова, дальше с готовым жильем будет еще хуже: «С лета прошлого года в городе не начато ни одной новой стройки жилых объектов. Учитывая средний срок строительства жилого дома в 1,5-2 года, следует прогнозировать существенный дефицит предложения нового жилья в период 2010-2011 годов».
Застройщики объясняют нехватку готового жилья ужесточением банковской кредитной политики к компаниям – по этой причине большинство строек в республике несколько месяцев «стояли».
«Возникает вероятность замораживания строящихся объектов, особенно тех, которые находятся на ранней стадии строительства. В ближайшее время застройщики смогут вести строительство начатых жилых объектов только за счет финансирования со стороны покупателей либо рассчитывать на участие в специальных программах по обеспечению жильем льготных категорий граждан», – говорит ведущий специалист по маркетингу компании «АСПЭК-Домстрой» Павел Мохов.
«Лучше строить дом, конечно, под программу – так надежнее и понятнее», – соглашается управляющий ГК «ТИТАН» Павел Титов. Точку зрения коллег поддерживают и в ООО «КОМОС-Строй». По словам Марата Касимова, чтобы обеспечить возможность доведения дома до высокой степени готовности, компания ориентируется на долгосрочные стратегические партнерства.
В целом возлагая на программу большие надежды, застройщики всю весну практически вслепую готовили списки квартир, которые они могут предложить льготникам: насколько жесткими будут ценовой коридор и требования к степени готовности жилья никто не знал.
Открытый список
Целью программы изначально было не только обеспечение жильем молодых семей, но и поддержание объемов инвестиций в строительство со всеми вытекающими – рабочие места, зарплаты, налоги, оживление смежных отраслей. Об этом прямо говорил на встрече с участниками Ассоциации «Деловая Удмуртия» Александр Волков: «Мы найдем деньги, но и застройщики должны понимать, что им нужно поддерживать местных смежников – тех же производителей стройматериалов. Деньги,
выделяемые из нашего бюджета, должны работать в нашей республике».
К счастью для строителей, в правительстве республики прекрасно понимают, что, покупая только готовое жилье, проблему не решить – нужно инвестировать, в том числе и в новое строительство. Поэтому ни одно из опасений застройщиков пока не оправдалось.
По соглашению между Удмуртским отделением Сбербанка России и Правительством Удмуртской Республики в области реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», которое было подписано 2 июня, банк будет кредитовать как покупку готового жилья, так и участие в долевом строительстве.
Ценовая «вилка» также предварительно определена достаточно большая: к рассмотрению вопроса о включении в программу от застройщиков принимались заявки с ценами от 28 до 33 руб. за кв. метр. И к концу мая таких льготных квартир только в Ижевске нашлось 2900.
Александр Волков на одном из совещаний, посвященных обсуждению программы, порадовался, что «наша программа, изначально рассчитанная на тысячу молодых семей по всей республике, выросла до того, что мы можем сегодня обсудить вопрос об одной тысяче квартир для молодых семей только в одном Ижевске».
Утвердить окончательный список президент обещал 1 июня, но по итогам совещания, которое должно было стать решающим, Александр Ходырев сообщил журналистам об утверждении перечня из семи жилых домов, где однокомнатные квартиры стоят 800-900 тыс., а двухкомнатные – не больше 1,5 млн руб. Очевидно, в число утвержденных пока попали только самые дешевые квартиры. Но министр строительства добавил, что президент намерен еще раз встретиться с застройщиками, чтобы обсудить окончательный список домов.
Не исключено, что таких последних и решающих встреч будет еще немало. Как пояснили в Минстрое, покупатели будут выбирать квартиры из списка после консультации в Сбербанке, уже зная, на какую сумму кредита они могут рассчитывать. Пока такие консультации не начались, и оценить финансовые возможности молодых семей чиновникам сложно. Поэтому в первую очередь из предложенных застройщиками квартир и выбрали самые дешевые. Но если размеры выдаваемых кредитов будут позволять льготникам покупать квартиры подороже, почему бы и не расширить список. Как известно, спрос рождает предложение.
Родит ли предложение спрос?
Поскольку список квартир, которые будут продаваться на льготных условиях, не закрыт, обнародовать его не спешат. Но обиженных пока нет. По словам Александра Ходырева, в списке – дома крупных компаний. Как говорит Павел Титов, одним из главных критериев отбора была надежность компании.
Компания «АСПЭК-Домстрой» готова заключить на льготных условиях договоры долевого участия в строительстве с молодыми семьями на 119 одно- и двухкомнатных квартир в доме, готовность которого превышает 70%. Компания «КОМОС-Строй» предложила для участия в программе «Жилье – молодым» 245 квартир в пяти домах, готовность одного из них – 100%, других – от 80% до 0%. Один из домов «КОМОС-Строй» собирается начать строить в середине июня.
Осталось только найти тысячу достаточно молодых, желающих, а главное – платежеспособных семей. Застройщики признают, что об это обстоятельство программа может запнуться.
«Основная проблема, возникающая перед участниками программы, – это невысокая платежеспособность молодых семей даже с учетом тех льгот, которые предоставляются застройщиком, банком и Правительством Удмуртской Республики», – говорит Павел Мохов.
Одно из условий по оформлению льготного кредита под 5% годовых – это первоначальный взнос заемщика, не менее 10% от стоимости жилья. Это уже ограничивает круг покупателей теми семьями, где есть накопления как минимум в размере 80 тыс. руб. К тому же при рассмотрении заявки заемщика банк будет учитывать и его платежеспособность. То есть некоторым могут отказать – из-за недостаточной суммы семейного дохода, а некоторым рассчитать такую сумму кредита, которой на покупку новой квартиры не хватит.
По мнению Марата Касимова, реализацию программы могут затормозить и некоторые условия, прописанные в правилах формирования очереди. «Необходимо решить вопрос управления очередью. В настоящий момент, в силу действующих правил, в случае если, например, очередник № 3 не может или не хочет приобрести предлагаемое жилье (нет денег на первый взнос, не устраивает предложение застройщика), очередник № 4 не может участвовать в программе без письменного отказа от участия со стороны предыдущего очередника».
Внести ясность в вопросы формирования и ведения очереди на улучшение жилищных условий пока не могут ни республиканский Минстрой, ни городские власти. Александр Ходырев сообщил «СД», что в мае число семей, желающих воспользоваться льготными кредитами, приблизилось к 700. В районных администрациях, где принимают заявления на постановку в очередь, говорят, что в ней уже стоит 1,5 тысячи ижевских семей. А на официальном сайте администрации города опубликован список претендентов на участие в программе в 2009 году из 294 пунктов.
Как бы то ни было, после официального подписания соглашения о реализации программы Сбербанк готов приступить к рассмотрению документов очередников. Ожидается, что этот процесс начнется уже в июне. Результаты первых консультаций покажут, что больше – спрос или предложение.
Справка
8 июня был утвержден список домов, в которых молодым семьям будут предложены квартиры в рамках реализации программы льготного кредитования.
Отобрано 660 однокомнатных и 463 двухкомнатных квартир в восьми новостройках столицы Удмуртии. С застройщиками будут заключены соглашения о реализации жилья молодым семьям по расчетным ценам в восьми жилых объектах. В сумме молодым семьям будут предложены 1123 квартиры. Анализ проводился на основании предложенной цены, площади, перспективности жилого района и опыта работы и деловой репутации застройщика. Объекты должны быть сданы к первому сентября 2010 года.