Кому за 30

Рост цен на недвижимость в Ижевске бьет все рекорды. Словно молодой спортсмен в начале своей карьеры, заставляет удивляться и принимать новые стандарты в мировом спорте. Но, как показывает опыт, головокружительный взлет сменяется скучной стабильностью, и все те, кто привыкает делать ставки на молодого и бесшабашного, скоро заскучают.

Но это будет потом. Сегодня те, для кого стакан наполовину полон, стремятся всеми правдами и неправдами выгоднее купить или продать. Рынок ипотечных кредитов растет на глазах, разбухая, словно тесто для праздничного пирога. Причем, по оценкам кредитных специалистов, приобретение жилья сегодня по ипотечной схеме выгоднее накоплений. Но ситуация все же не так проста, как может показаться на первый взгляд. Дальнейшее ценообразование напрямую зависит от политики государства в регионе. Только оно способно ответить, когда прекратится ценовой бум и начнется бум строительный. Но пока государство безмолвствует.

Результаты анализа данных Госкомстата свидетельствуют о том, что за последние пять лет темпы роста стоимости жилья на вторичном рынке сохраняются на уровне 20% в год, или 5-6% в квартал, на первичном — на уровне 30% в год, или 7-8% в квартал. По данным ряда источников, в 2005 г. рост цен на вторичном рынке жилья Ижевска составил 18%, на первичном — 26%.

По данным специалистов Концептуального управлений Управляющей компании «Ассо-Строй», по состоянию на август 2006 г. цены на жилье на вторичном рынке Ижевска находятся в диапазоне от 18,5 до 50 тыс. рублей за 1 кв.м, составляя в среднем 32,853 тыс. рублей за 1 кв.м. На первичном рынке стоимость 1 кв.м жилья варьируется от 13,889 до 36,983 тыс. рублей и составляет в среднем 24,926 тыс. рублей. Если принять во внимание, что, по данным Администрации Ижевска (источник: «Итоги социально-экономического развития города Ижевска за 1 квартал 2006 г., официальный сайт Администрации муниципального образования „Город Ижевск“ http://www.izh.ru/izh/info/22239.html), в первом квартале 2006 г. средняя стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке составляла 20,8 тыс. рублей, то за четыре месяца (с апреля по июль) темпы роста цен показали порядка 15%.

Наиболее высокие цены на рынке жилой недвижимости характерны для Октябрьского района: средняя стоимость предложения 1 кв.м жилья на вторичном рынке здесь составляет 33,47 тыс. рублей, на первичном — свыше 28 тыс. рублей. Для сравнения, в наименее дорогом районе города — Ленинском средняя цена предложения жилья в ранее эксплуатируемых домах составляет 29,085 тыс. рублей за 1 кв.м, в новостройках — 23 тыс. рублей за 1 кв.м.

Причин небывалого роста цен предостаточно. От стремительного развития рынка ипотечного кредитования и малых темпов строительства до призрачных надежд улучшения демографической ситуации путем раздачи наличных.

«Когда ипотека только начала входить в нашу жизнь, многие пугались высоких процентов и откровенно возмущались. Действительно, почему я должен платить за жилплощадь в два с половиной раза больше? Думаю, что вряд ли кто-то из тех, кто тогда решился на приобретение с помощью ипотечного займа, об этом пожалел», — говорит менеджер группы компаний «Строим вместе»  Ришат Ганеев.

Ипотека для многих стала хорошим подспорьем в решении жилищных проблем. В основном для тех, кто уже имел свое жилье и решил улучшить его качество, переехав в более удобный район на большие площади. Для тех, кому жилье нужно прямо сейчас, а не через 5-10 лет.

Ипотека предоставила многим домохозяйствам денежные ресурсы на приобретение квартир, но фонд жилой площади от этого больше не стал. Невысокие темпы жилищного строительства создают благоприятные условия для дефицита жилья на первичном рынке. Квартир мало, а те, что есть, расходятся как горячие пирожки. Поэтому и цены на них растут, подтягивая за собой стоимость квартир б/у, которые дорожают еще быстрее.

Строительный бум конца 80-х прошлого века способствовал улучшению демографической ситуации. Сегодня дети выросли и стали нуждаться в собственной крыше над головой. По различным оценкам, среднегодовая потребность города в жилье составляет от 200 до 450 тыс. кв.м, тогда как в 2005 г., включая индивидуальное жилищное строительство, было введено в строй порядка 152 тыс. кв.м.

В первом квартале 2006 г., по данным Администрации Ижевска, площадь введенного жилья
составила всего 3,6 тыс. кв.м, что почти в 2 раза меньше, чем за соответствующий период 2005 г. При этом весь объем введенного жилья был обеспечен за счет индивидуальных застройщиков. Таким образом, достигнутый в г.Ижевске уровень жилищного строительства не позволяет удовлетворить существующий спрос населения на жилье.

Строить больше, по словам строителей, не позволяет отсутствие площадок под строительство с готовыми коммуникациями. Их подготовка отнимает слишком много времени и денег. К тому же мешает законодательная система. Например, строительная организация добилась разрешения на прокладку необходимой инфраструктуры, провела все работы, и участок готов под застройку. Но нет никаких гарантий, что она получит разрешение на строительство самого дома. Дело в том, что сегодня прокуратура и УФАС активно опротестовывают разрешения на застройку, выданные раннее администрацией города.

Кроме того, строительная отрасль просто не поспевает за спросом. Здесь ощущается нехватка профессиональной рабочей силы. «Нормальных прорабов, грамотных инженеров сегодня практически нет. Старые уходят, а нового поколения строителей так и не образовалось. Молодежь ведь куда ушла — в адвокаты, юристы, бухгалтера», — поясняет заместитель директора ИПКП «Доступное жилье» Алексей Емельянов.

Ведущий специалист фирмы «Римский квадрат» Расим Шарипов: »Мало того, что грамотной молодежи не хватает, так еще и текучка простых рабочих. Например, мы строим комплекс из трех домов. Все в разных стадиях. Наступает лето, и нам крайне важно быстро закончить отделочные работы в одном, чтобы перебросить рабочих на другой. Положить кирпичи во втором, чтобы начать отделку и дать работу укладчикам на третьем доме. Иначе они просто разбегуться «калымить» на коттеджах«.

К тому же строительство в настоящем виде — процесс очень долгий. К объявленным срокам сдачи объекта можно смело прибавлять полгода и больше. В процессе строительства выясняется, что денег на его продолжение нужно во много раз больше, чем планировалось ранее. Растянувшиеся сроки, чехарда с получением различных разрешений и другие административные барьеры — все это неуклонно ведет к удорожанию конечного продукта.

В последнее время наметилась тенденция все больше использовать заемных средств на постройку жилых объектов, нежели собственных ресурсов. При существующем темпе роста цен это очень выгодно. Конечный покупатель квартиры всегда уверен, что его деньги не пропадут — дом все равно построят, ведь застройщикам тоже нужно гасить кредиты. Но с другой стороны, они часто не торопятся полностью сдавать объект, притормаживая стройку на последних этапах — а вдруг через пару месяцев цена за квадратный метр поднимется еще на 8-10%?

Таким образом, строительный бум — это, по существу, миф. То, что происходит на рынке в действительности, можно назвать лишь «покупочным» бумом. «У нас можно строить все и везде, — комментирует Расим Шарипов. — Скупаются как квартиры в районах с плохой экологией, так и дорогостоящие дома в коттеджных комплексах. Сегодня можно строить как социальное, так и дорогое и элитное жилье, не опасаясь, что оно останется невостребованным».

Более низкие темпы роста цен на первичное жилье и более низкая цена за квадратный метр объясняются тем, что площадь квартир в новостройках заметно больше, чем в старых домах. Не каждый может позволить себе выложить на полмиллиона больше за двухкомнатную квартиру.

Специалисты компании «АССО-Строй» называют еще одну причину роста цен — растущая платежеспособность населения. По официальным данным, на протяжении последних нескольких лет в г.Ижевске отмечается рост объемов производства, что в конечном счете способствует повышению заработной платы и увеличению реальных доходов населения.

По итогам 2005 г. среднемесячная заработная плата работников по городу выросла более чем на 25% по сравнению с уровнем 2004 г. и составила 7887,5 рубля. За январь-март 2006 г. этот показатель увеличился до 8 598,6 руб. (на 119,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). При этом снижаются темпы роста потребительских цен на товары и платные услуги, оказываемые населению. В 2005 г. он составил 112,2% к уровню 2004 г., а за четыре месяца нынешнего года — 109,7% к аналогичному периоду 2004 г. Таким образом, темпы роста среднемесячной заработной платы в 2005 г. — первом квартале 2006 г. почти в два раза опережали темпы роста потребительских цен.

Другой фактор — нестабильная ситуация на валютном рынке. С одной стороны, падение курса доллара к рублю вынуждает население искать более надежные способы вложения средств, одним из которых традиционно считается недвижимость. С другой — укрепление евро по отношению к рублю влечет за собой удорожание строительных материалов, цены на которые чаще всего привязаны к курсу евро. Соответственно застройщики вынуждены компенсировать увеличение издержек за счет повышения цен на квартиры.

Давят на цены и риэлторы, искусственно завышающие стоимость квартир на вторичном рынке. Имеют место также и небольшие кратковременные колебания цен крупными игроками. Последнее на реальном потребителе почти не сказывается, потому что от принятия решения приобрести недвижимость до завершения сделки проходит 1-2 месяца. Так что он может даже сыграть в свою пользу.

Еще из незначительных факторов можно отметить выставление на торги квартир, доставшихся по наследству. Например, внук благополучно проживает на своей площади, но неожиданно умирает его бабушка, оставляя ему свою квартиру где-нибудь в центре. Внуку нужны деньги, и он решает продать ее. Но он не торопится и потому назначает цену чуть выше рыночной. Рано или поздно квартиру все равно купят, но другие участники рынка, отметив его цену, заявляют, что их квартиры не хуже, и тоже поднимают цены.

Делать какие-либо прогнозы на стабилизацию цен пока еще нельзя. Слишком неясны правила игры. Существующее законодательство в строительной сфере написано — если процитировать специалистов ижевского рынка недвижимости — «москвичами и для москвичей». У нас оно не работает. Административная система слишком инертна, и ей сложно подстраиваться под динамично меняющуюся рыночную ситуацию. Но сегодня многое зависит именно от нее. Ведь, кроме государства, никто не может знать, когда дадут зеленый свет строителям и ипотеке, до сих пор остающейся достаточно дорогим удовольствием.