Ипотечный синдром

«Москвичей квартирный вопрос испортил, и они сегодня пытаются решить его в рамках всей России», — пошутил Илья Зибарев, руководитель ипотечного блока Альфа-Банка, на конференции «Российский банковский сектор: взгляд в будущее». Быть может, намекая на то, что ипотечными кредитами занимаются в основном крупные банки, большинство которых «имеет московскую прописку». Но если говорить об Удмуртии, то намек банкира не совсем верен. В нашем регионе в числе лидеров по объему выданных ипотечных кредитов оказались как раз местные банки.

Пациент скорее жив, чем мертв

По мнению банковских аналитиков, рынок ипотечных кредитов в ближайшее время будет развиваться более существенными темпами, чем сегодня. На данный момент доля ипотеки в общем портфеле банковских кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам, составляет менее 10 процентов (потенциал роста огромен). По прогнозам экспертов, в этом году ипотечных кредитов в России будет выдано на сумму более 4 миллиардов долларов. В следующем — объемы достигнут, как минимум, 7 миллиардов долларов США. К 2008 году рынок, согласно прогнозам, достигнет объема порядка 12 миллиардов.

Конечно, по своим объемам в данном секторе Россия не достигает даже Восточной Европы. Но в темпах роста значительно опережает. Потенциал скрывается еще и в том, что из общего числа сделок с недвижимостью в России только 10 процентов осуществляется с использованием ипотечного кредита. В то время как в странах Западной Европы 80-90 процентов.

Позитивным фактором, естественно, является рост доходов населения. Так, за последние шесть лет реальная заработная плата выросла более чем на 130%. Что позволяет получить банкам более-менее способного заемщика. Еще один плюс — в последние годы правительство все более поворачивается лицом к ипотечному кредитованию.

Были внесены соответствующие изменения в Гражданский кодекс. Часть поправок направлена на защиту и заемщика, и кредитора. Сейчас уже можно выселить жильца, если он не платит по кредиту, даже в том случае, если ему негде жить. Это, безусловно, суровая мера, но она позволяет банкам увеличивать объемы кредитования, ограничивает банковские риски и, как следствие, влияет на снижение процентной ставки. Еще одним позитивным пунктом является то, что правительство активно работает над системой рефинансирования ипотеки. Принимаются законы по ипотечным ценным бумагам, которые позволят банкам, выпускающим данные бумаги, рефинансировать свои кредиты. Совершенно очевидно, что тенденция на рынке ипотечного кредитования положительная.

Пациент скорее мертв, чем жив

Ипотека становится доступнее. Однако одним из негативных факторов, влияющих на рост рынка ипотечного кредитования, являются цены на недвижимость. По различным данным, в 2006 году средний рост цен квадратного метра жилплощади составит от 50 до 100% годовых (по разным регионам).

Такой рост создает сложности для всех участников рынка: продавцов, покупателей, заемщиков и банков. Случается, что за неделю, которая уходит на оформление документов по кредиту, цены вырастают на столько, что заемщику уже не хватает суммы кредита.

Но это следствие. Причина — недостаточное предложение жилья. В том числе — нового. В настоящее время в России строится 45 миллионов квадратных метров жилья в год. Чтобы сбалансировать спрос и предложение, по оценкам аналитиков, нужно строить не менее 150 миллионов квадратных метров.

Соответственно банкиры опасаются, что с ростом доходов населения (при условии, что ипотечные ставки уменьшаются, а количество строящегося жилья не возрастает) возникнет еще более острая проблема — когда у людей есть деньги, но кредитовать их нельзя, потому что квартиру просто не найти.

По мнению экс-руководителя Ассоциации региональных банков Александра Мурычева, первая задача в развитии ипотеки связана с реанимацией строительной индустрии в стране и ужесточением государственного контроля над строительными компаниями, 90% из которых не имеют капитала. Также, по его словам, в стране отсутствует основной инструмент, который используется в ипотеке во всех странах мира, — залог земли.

Проценты «в розницу» и «оптом»

Успокаивает одно — недвижимость далеко не фиктивная, а реальная ценность. И альтернатива ипотеке существует только одна — копить. Это те же 10-25 лет, но при условии значительно меньших гарантий того, что в итоге вы искомую сумму все-таки получите, так как цены на недвижимость растут постоянно.

Кроме того, при сегодняшних темпах роста цен на недвижимость найти инвестиционно-накопительный инструмент, способный в течение столь долгого времени показывать сопоставимую доходность, просто невозможно.

Уже поэтому ипотеку можно считать привлекательным инструментом. Однако, планируя связаться с ипотечным кредитом, заемщик должен быть готов к тому, что столкнется не только с банком и его процентными ставками, но и с другими участниками сделки — страховыми компаниями, оценщиками, риэлторами, нотариусами, а также, возможно, услугами кредитного брокера. Кроме всего прочего — налоги. И здесь за все надо платить.

Главная статья расходов — это ипотечный процент. Он, в зависимости от суммы кредита, первоначального взноса и срока кредитования, укладывается в коридор примерно от 11 и до 16%.

Но это еще далеко не все дополнительные платежи к сумме кредита. Прежде всего, возможна плата за рассмотрение кредитной заявки в банке — до 1000 рублей, при условии положительного ответа. Но это практикуют не все банки. Далее — плата за выдачу кредита (открытие ссудного счета), от 1% и до 1,5% от суммы кредита.

Ранее практиковалась ежемесячная оплата ведения ссудного счета, но сегодня банки отказываются от данных сборов в ипотечном кредитовании.

Дальше — комиссия за снятие наличных денег со счета и возможная аренда банковской депозитной ячейки (при наличных расчетах между контрагентами), что тоже требует оплаты. Однако в Ижевске последнее не практикуется.

Словом, с учетом дополнительных сборов услуги банка по выдаче кредита будут в совокупности стоить несколько дороже, чем озвученный ипотечный процент.

Теперь о сопутствующих расходах: страхование, оценка, государственная регистрация, услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи, оплата услуг риэлтора.

Страхование — одна из дорогостоящих услуг. И следует понимать, что страховую премию нужно выплачивать ежегодно. Так что ее, в отличие от разовых расходов, смело можно плюсовать к годовому банковскому проценту за кредит. Страховать требуется как предмет залога (приобретаемое жилье, которое передается банку в залог до момента погашения кредита), так и жизнь и здоровье заемщика. Впрочем, данный вид страхования уже не является обязательным, но в данном случае страховка — далеко не лишняя предосторожность.

Недвижимость можно страховать как на полную сумму, так и на сумму кредита. Плюс страхование жизни. Комплекс ипотечного страхования в среднем по рынку обходится заемщику в 1-1,5%.

Комиссия независимого оценщика за оценку предмета залога (квартиры) составит до 1000 рублей. Есть еще расходы, связанные с государственной регистрацией сделок с недвижимостью, и нотариальное заверение договора купли-продажи (впрочем, это, как правило, банки и риэлторские конторы берут на себя). Впрочем, сами услуги риэлторов обходятся тоже недешево — 2-3% от стоимости жилья.

Кроме того, при покупке квартиры с помощью ипотечного займа нужно учитывать такой немаловажный фактор, как налоги. Они невелики, но учитывая, что при покупке через ипотеку фиксируется рыночная стоимость квартиры, эти выплаты также следует принимать во внимание. Правда, взамен покупатель квартиры имеет право воспользоваться однократным вычетом из подоходного налога (не более 1 миллиона рублей без учета процентов по ипотечному кредиту).

Словом, ипотека — это хотя и спасение, но недешевое. При этом, учитывая всю совокупность факторов, влияющих на конечную стоимость кредита, и множество предложений на этом рынке, выбрать действительно оптимальное решение не так просто. В крупных городах подбором таких вариантов занимаются кредитные брокеры. В Ижевске за неимением таковых этим занимаются риэлторские агентства (по крайней мере, в части ипотеки). Впрочем, за сбор и анализ информации тоже приходится платить.

Из чего складывается стоимость ипотечного кредита

УСЛУГА

СТОИМОСТЬ

ПРИМЕЧАНИЯ

Ипотечный кредит

От 11 до 16% годовых

В зависимости от первоначального взноса и срока кредитования

Рассмотрение кредитной заявки

До 1000 рублей

Не во всех банках

Комиссия за выдачу кредита

(открытие ссудного счета)

От 1 до 1,5% от суммы кредита

Разовый платеж

Страхование предмета залога

и жизни заемщика

От 1 до 1,5% (от суммы кредита, ежегодно)

Страхование жизни

необязательно, но желательно

Оценка предмета залога

Около 1000 рублей

Оценщика выбирает банк

Оплата государственной регистрации объекта недвижимости

1000 рублей

Разовый сбор

Услуги риэлтора

2-3% от стоимости жилья

Как правило, включают нотариальное заверение сделки

Информация

Дело в ставке

Ставки по ипотечным кредитам в Западной Европе колеблются в диапазоне 4-5,5%, в Восточной Европе — 5,6-9% (речь идет о наиболее востребованной категории кредитов, выдающихся сроком на 20 лет). В первой половине ноября Председатель Совета Федерации Сергей Миронов выступал за снижение ставки по ипотечному кредиту до 7 процентов: «Ипотека в том виде, в котором сейчас есть, — недопустима. 95 процентам россиян не по карману такая процентная ставка, которая сейчас есть, — подчеркивал спикер Совета Федерации. — Процентная ставка по ипотеке должна быть не более 7 процентов, а для молодой семьи она должна быть беспроцентной вообще». А 14 ноября на эту тему говорил Президент Российской Федерации (на съезде Федерации независимых профсоюзов России): «Конечно, хотелось бы, чтобы банковские ставки по кредитам населению были ниже, нужно этого добиваться. Но это невозможно при сегодняшнем уровне инфляции». По его словам, банковские ставки могут достичь 7-8% при инфляции 3-5%. «Нужно подумать о том, как подавить инфляцию в стране», — отметил Владимир Путин.

В тему: Ипотечные центры «Россгостраха» — включено все

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.