Ипотечная перемена
Ипотечная перемена
Банковский сектор на государственные инициативы, направленные на формирование спроса на первичное жилье, реагирует вяло. Ипотечные программы существуют во многих банках, но далеко не везде они действительно работают. По информации ижевских риэлторов, ипотеку реально получить в основном в шести банках. Большинство из них предлагает ипотеку по ставкам выше рекомендованных государством и отдает предпочтение вторичному рынку жилья. Но уже этим летом риэлторы ожидают перемен на ипотечном рынке.
* Обязательным условием кредитования по всем перечисленным программам является страхование жизни и здоровья заемщика и квартиры. Информация, указанная в таблице, носит ознакомительный характер и предоставлена изданию третьим лицом. Данная информация не является рекламой, офертой или публичным предложением. Точные условия кредитования необходимо уточнять в соответствующих кредитных учреждениях.
Юрий Паламарчук, директор агентства недвижимости «КреСо»:
– После кризиса около года ипотеку вообще никто не выдавал. Осенью прошлого года оживились программы АИЖК, стали снижаться ставки в целом по рынку, и сейчас в банках есть заявления на ипотеку. Но в основном люди берут небольшие суммы, порядка 600-700 тыс., чтобы расшириться, и приобретают жилье чаще всего на вторичном рынке. Первичный рынок пока не внушает покупателям доверия: все боятся долгостроев.
И банки тоже в основном предлагают ипотеку на вторичное жилье. В чистом виде ипотека на новостройки существует только в Сбербанке, все остальные, если и кредитуют строящееся жилье, то с большими оговорками: в высокой степени готовности или под залог старой квартиры. И даже по программам АИЖК кредитуется сейчас только вторичное жилье. Насколько я знаю, банки-партнеры АИЖК пока не получили четко сформулированных условий работы по кредитованию новостроек.
Сейчас во многих банках предупреждают заемщиков, что с 1 июня ситуация изменится. В двух банках, по нашей информации, будут кредитовать «первичку», но условия пока до конца неясны. Скорее всего, ипотека будет выдаваться либо на уже сданные дома, либо банк определит круг застройщиков, на дома которых он будет выдавать ипотеку.
А ставки на ипотеку на вторичное жилье по программам АИЖК, по нашей информации, будут повышены на 2%. Понятно, что это делается для того, чтобы перенаправить спрос на первичный рынок. Думаю, определенный результат будет достигнут, поскольку цена кредита действительно имеет большое значение при выборе квартиры. Но, скорее всего, переход покупателей на первичный рынок будет небольшим, поскольку, прежде всего, люди все-таки хотят быть уверены, что строительство будет закончено и будет закончено в срок.
Алексей Чунарев: «Одной ипотекой всех проблем не решить»
Чтобы оживить замороженное кризисом строительство, государство всеми доступными ему способами стимулирует спрос на жилье. Соблазнительная возможность взять ипотеку, не имея собственных средств на первоначальный взнос, создана для военных. Материнский капитал разрешено прибавлять к одобренной для его владельцев сумме кредита. На подходе ипотечные программы с плавающей ставкой. Но главная цель государственных интервенций на жилищном рынке – оживить продажи в новостройках. Ставка ипотеки на строящееся жилье по программам ВЭБ и АИЖК зафиксирована уже на рекордно низком уровне 11%. О том, как это сказывается на объеме выдаваемых кредитов, СД расспросил руководителя регионального оператора АИЖК в Удмуртии – управляющего ОАО «ИКУР» Алексея Чунарева.
– Алексей Федорович, в 2009-10 годах АИЖК запустило ряд новых программ, ориентированных на формирование спроса на жилье в новостройках. Партнеры АИЖК в Удмуртии уже начали по ним работать?
– Операторы уже работают по этим программам. В частности, по программе «Новостройка» АИЖК опубликовало условия в январе, и мы уже с февраля предоставляем ипотечные кредиты по этим условиям.
Основной плюс этой программы – низкая процентная ставка. Если по классическим продуктам агентство определяет нижнюю планку рефинансирования, на которую партнеры могут накручивать собственную маржу, то по программе «Новостройка» установлен верхний предел процентной ставки для конечного заемщика. При условии личного страхования заемщика в зависимости от размера первоначального взноса ставка составляет 10,5-11% годовых. Покупателям жилья эконом-класса, участникам федеральной программы обеспечения жильем молодых семей, владельцам государственных жилищных сертификатов и получателям материнского капитала предоставляются дополнительные вычеты из процентной ставки – от 0,5 до 0,25%.
Традиционно на этапе стройки ставки по ипотеке всегда были выше текущей ставки агентства и перетекали в нее только в момент оформления прав собственности. Сейчас ставка уже на этапе стройки ограничена 11%, что, конечно, выгодно для заемщиков, но у кредитной организации в связи с этим появляются определенные трудности. Пока не будет закончено строительство и не появятся права собственности и закладная, она не сможет рефинансировать выданный кредит. Банк, по сути, замораживает деньги по достаточно низкой процентной ставке.
– Сейчас наблюдается определенный рост ипотечного рынка, насколько он будет велик?
– Я предпочел бы воздержаться от прогнозов. Когда в 2004 году мы оформляли первую в республике закладную, прогнозы были очень оптимистичными, говорилось о том, что наш рынок не знаком с ипотекой, а в развитых странах на сделки с ипотекой приходится более половины всех сделок с недвижимостью, публиковались результаты социологических опросов, которые показывали колоссальную востребованность ипотеки. Но на практике далеко не все желающие купить квартиру в ипотеку могут себе это позволить при тех ценах, которые существуют на рынке. И сейчас пришло время задаться вопросом: а может быть, тот объем населения, который способен взять ипотеку, уже был в значительной мере выбран за годы ипотечного бума 2006-07 годов и пытаться волевыми методами развивать ипотеку дальше – значит давать деньги неплатежеспособным заемщикам?
Не случайно значительная часть игроков, работавших на республиканском рынке ипотеки в 2006-07 годах, свернули свои программы. Выдавать ипотеку с единственной целью – наращивания кредитного портфеля – стало слишком рискованно. Хочу подчеркнуть, ипотека лишь один из экономических инструментов, и в любом случае, какая экономика – такая и ипотека. Полагать, что появление новых ипотечных продуктов кардинально изменит рынок ипотечного кредитования, по меньшей мере, наивно.
Кроме того, и сам рынок новостроек, на который государство сейчас ориентирует ипотеку, ограничен: застройщики замораживают объекты и не начинают новых проектов.
– У АИЖК есть продукты и для застройщиков. Например, по программе «Стимул» агентство готово не только выкупать закладные, но и участвовать в финансировании строительных проектов. Но в Удмуртии она почему-то не работает…
– Программа «Стимул» ориентирована на финансирование строительства эконом-класса, стоимость реализации квадратного метра такого жилья определяется Министерством регионального развития РФ. Для нашего региона эта цифра равна 28,5 тыс. руб. за квадратный метр. Не думаю, что такая цена будет вызывать оптимизм застройщиков.
– То есть привлечь деньги АИЖК для кредитования застройщиков и тем самым подтолкнуть развитие рынка не удастся?
– Банки не кредитуют застройщиков не потому, что у них нет денег. Деньги есть, проблема в том, кому и на каких условиях их давать, чтобы потом получить обратно. Работа по программам АИЖК не снимает с кредитной организации ее рисков – будет ли достроен объект, будут ли реализованы квартиры?
Проблема кредитования застройщиков, действительно, существует, но дело не в ней одной. В конечном итоге потребителем новостроек являются не застройщики и не банки, а граждане-дольщики. И ипотека, и строительство будут развиваться тогда, когда у граждан будут стабильные рабочие места и достойные зарплаты (доходы), а с этим связан клубок общеэкономических проблем. И мы снова возвращаемся к тому, с чего начали: можно сколько угодно менять условия ипотечных программ, но эти изменения – лишь косметические.
Константин Макаров: «Выход один – больше строить»
Осторожность кредитных организаций охлаждает пыл, с которым государство стимулирует спрос на жилье, и активность покупателей на рынке попрежнему чуть теплится. О том, с чем в такой ситуации связывают свои перспективы застройщики, СД побеседовал с директором ООО «Талан» Константином Макаровым.
– Константин Михайлович, в последние два года много говорится о государственной поддержке жилищного рынка. И что в результате? Вы ощутили оживление спроса?
– Безусловно, мы эту поддержку увидели, участвуя в программе Президента УР по обеспечению жильем молодых семей. В рамках этой программы выдаются настолько выгодные для покупателей кредиты, что вопрос с жильем смогли решить даже те, кто не мог этого сделать до кризиса. Это, конечно, оживило рынок, и в результате поддержка государства дошла и до нас, и до наших поставщиков и подрядчиков.
– АИЖК не только выводит на рынок ипотечные продукты с низкими ставками, но и предлагает возможности финансирования строительных проектов…
– Мы в марте-апреле начали оформлять документы, необходимые для аккредитации в системе АИЖК через банк-партнер, и я надеюсь, что в мае мы эту процедуру завершим. Речь идет об аккредитации одного из наших проектов по программе «Стимул», в рамках которой АИЖК выделяет целевые средства на финансирование строительства жилого объекта, и одновременно по этому объекту возможно предоставление ипотеки на условиях АИЖК. Это интересно и нам, и нашим потребителям, поскольку и объем средств, направляемых на строительство, очень большой, и условия ипотеки льготные. Ставка, конечно, не такая низкая, как по республиканской программе, но тем не менее ниже рыночной.
Схема работы АИЖК достаточно сложная, в ней задействовано много участников, и не все ее составляющие в регионах достаточно хорошо представлены. Например, для работы по программе «Стимул» необходим такой участник сделки, как гарант выкупа – структура, которая выкупит непроданные квартиры. В Удмуртии есть с этим сложность.
Мы свой выход из этой ситуации нашли. Но большая часть застройщиков, к сожалению, остается вне поля действия проектов АИЖК и не имеет возможности задействовать средства агентства в предоставлении ипотеки или финансировании строительства.
– Чтобы оживить спрос на жилье, дешевой должна быть не только ипотека, но и сами квадратные метры. Согласно критериям Министерства регионального развития РФ, в Удмуртии к эконом-классу относятся квартиры стоимостью 28,5 тыс. руб. за квадратный метр – такому жилью и отдается приоритет в программах гос-поддержки. Государственное понимание термина «эконом-класс» совпадает с Вашим?
– В понятие «эконом-класс» помимо цены входит еще и размер квартир, уровень отделки, инженерного оснащения. Во всем, кроме цены, у нас с государственными органами понятия близкие. А вот в ценообразовании застройщики более оперативно реагируют на рынок, тогда как государственный уровень цен на жилье эконом-класса может не меняться длительный период. В качестве примера можно привести стоимость металла, которая с начала 2010 года выросла на 47%. При этом показатель стоимости жилья эконом-класса – 28,5 тыс. руб. за кв.м – не изменился. Согласившись работать по определенной цене, мы через месяц можем оказаться в глубоких убытках. Это главная сложность работы по госпрограммам.
– В таком случае, может быть, государству не спрос нужно стимулировать, а разрабатывать какие-то меры поддержки производителей стройматериалов и самих застройщиков – то же кредитование, например…
– Банки сейчас, действительно, никак не контактируют со строительной отраслью. Взять новый кредит, не имея истории отношений с банком, как год назад было невозможно, так и сейчас. И мы здесь наедине со своими проблемами.
Но я сторонник мягкого участия государства в регулировании экономики и считаю, что рыночные тенденции не переломить никакими государственными мерами. Единственный выход из ситуации, которая сложилась на строительном рынке, – это как можно больше строить. Тогда производители в ответ на наш спрос будут увеличивать объемы производства, и у них, а впоследствии и у нас, появится возможность снизить цены.
– Как же можно строить и больше, и дешевле, когда и кредитов нет, и материалы дорожают?
– Нужно искать оптимальные проектные решения – такие, которые позволят снизить и себестоимость, и конечную цену для потребителей. Если застройщики будут год от года в этом совершенствоваться, то, конкурируя между собой, мы сможем предлагать потребителю все лучший продукт за приемлемые для него деньги.
– Это в идеале. Но пока застройщики не начинают новых проектов. Следует ли в таком случае ожидать позитивных перемен на рынке в ближайшее время?
– Пока конкуренция невысока и объем предложения ограничен, нет серьезных предпосылок для снижения цен. И рост ипотеки тоже не будет этому способствовать.
– А есть еще резервы для роста ипотеки, учитывая уровень доходов населения?
– Я считаю, есть. Здесь определяющее значение имеет не доход потребителя, а сформированность банковской системы. Когда у банков появятся механизмы, которые позволят им точнее определять свои риски, то предложение ипотеки увеличится.
– АИЖК уже в этом году прогнозирует удвоение объемов выдаваемой ипотеки…
– Вероятно, государство поставило перед АИЖК такую задачу. Но я думаю, что возможности финансово-кредитной системы не позволят добиться такого мощного роста. Рост будет, но плавный, и мы на этот плавный рост и ориентируемся.