Как считать налоги на недвижимость для физлиц

Адвокат Тимур Валиев рассказывает об изменениях в налогообложении недвижимости физических лиц

В России продолжается реформирование системы налогообложения недвижимого имущества. К 2016 году была решена задача определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, в настоящее время в регионах завершается оценка их кадастровой стоимости. Как рассказал в интервью СД Тимур Валиев, адвокат Адвокатской палаты УР, юрист, специализирующийся на спорах в сфере недвижимости, государство планирует к 2021 году довести кадастровую стоимость жилья, дач, гаражей, земельных участков и прочего недвижимого имущества до их реальной рыночной стоимости. По подсчетам экспертов, постепенно ежегодный налог на недвижимость увеличится как минимум в 2,5 раза. В 2016 году жители Удмуртии впервые должны будут заплатить налог на жилье и земельные участки исходя из новой кадастровой стоимости.   

 — Тимур Дэлимирович, что нужно знать о новых налоговых правилах, которые действуют с 1 января 2016 года?

— С 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 2 мая 2015 года № 113-ФЗ, вносящий поправки в части 1 и 2 Налогового кодекса. Этот закон направлен на совершенствование налогового администрирования по НДФЛ, на увеличение поступлений налога в бюджет.  Жителям Удмуртии нужно быть готовыми к тому, что уже в этом году, до 1 октября, они получат из Федеральной налоговой службы платежки за 2015 год, в которых суммы будут отличаться от тех, что они привыкли видеть раньше.

— От чего зависит размер налога, как он будет увеличиваться далее?

— Раньше налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости жилья, которая является фиксированной. В отличие от нее кадастровая стоимость меняется вместе с ценами на рынке недвижимости и зависит от состояния экономики. По расчетам Федеральной налоговой службы, налоговая нагрузка будет увеличиваться примерно на 20% в год от прежнего размера налога. Несмотря на то что будут применяться понижающие коэффициенты, с годами сумма вырастет ощутимо. Так, если сейчас налог на двухкомнатную квартиру в Ижевске составляет 200 рублей в год, в 2021 году он превысит 2 тысячи рублей. Увеличение коснется не всех, так как местные власти должны будут определить категории населения, для которых предусмотрены вычеты и налоговые льготы.

— Сохранены ли налоговые вычеты  при покупке  квартиры, дома или дачи при исчислении налога на основе их кадастровой стоимости?

— Да, федеральным законодательством эти вычеты сохранены для всех категорий населения, приобретающих жилье в собственность. Что касается размера вычета, то при покупке объекта недвижимости налоговая база уменьшается на размер кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров его площади. Для квартиры это 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для жилого дома, в том числе расположенного на садовом, дачном участке, — 50 кв. м. Уменьшение налога в отношении каждого единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), составит 1 миллион рублей.

Вычеты при уплате налога на имущество физических лиц  предоставляются в отношении только одного  объекта недвижимого имущества каждого вида. Налогоплательщик должен будет написать заявление, если раньше он этого еще не сделал, и указать в нем этот объект. Иначе налоговый орган выберет его самостоятельно по большей сумме исчисленного налога.

— Кроме того что увеличиваются налоговые отчисления, есть ли другие  нововведения, касающиеся частной недвижимости?

— Впервые вводятся законодательные ограничения на продажу недвижимого имущества ниже его кадастровой стоимости. При этом с трех до пяти лет увеличивается «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». После истечения этого срока, который начинается с даты оформления объекта в собственность, квартиру, дом или гараж можно будет продать без уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц. Такое изменение предусматривается новой статьей № 217.1 второй части Налогового кодекса, вступившей в силу с 2016 года. Оно касается только объектов, приобретенных после 1 января 2016 года, с тремя исключениями: если право собственности на квартиру, дачу или участок возникло в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, по договору дарения или в наследство от члена семьи либо близкого родственника. Для этих случаев продолжает действовать трехлетний срок.

— Для чего нужен «минимальный срок владения»?

— Пятилетний «период охлаждения» должен помочь в борьбе со спекулятивными сделками на рынке недвижимости. По моим оценкам, фиктивная цена по квартирам, находящимся в собственности менее пяти лет, указывается более чем в половине договоров купли-продажи между физическими лицами. Теперь шансы избежать таким образом уплаты налога снижаются. Вступившие в силу поправки вводят правило, что налог исчисляется с кадастровой стоимости недвижимости, если объявленная в договоре цена составляет менее 70% от этой суммы.

— Если у собственника есть сомнения, правильно ли государство определило кадастровую стоимость его недвижимости, как вы посоветуете ему поступить?

— Если гражданин думает, что кадастровая стоимость его квартиры или другой собственности завышена, действующим законодательством предусмотрена возможность оспорить ее, обратившись в суд, или во внесудебном порядке.

На практике адвокаты могут помочь собственнику недвижимости подать заявление об уточнении ее кадастровой стоимости. Оспорить результаты могут физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, а также органы государственной власти, местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, относящихся к государственной или муниципальной собственности. Суть заявления может состоять или в установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, или в установлении недостоверности сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости. Если оценочная экспертиза покажет, что стоимость должна быть меньше, тогда и сумма налога уменьшится.

— Каков порядок оспаривания результатов государственной оценки, например, земельного участка?

— Заявление подается в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Удмуртской Республике. Комиссия в досудебном порядке пересматривает кадастровую стоимость земельного участка и утверждает ее новый размер. Период оспаривания кадастровой стоимости длится до следующей оценки, но не дольше пяти лет. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

— В последние два десятка лет развитие налогообложения имущества в России шло с ориентацией на международные стандарты. Изменяется ли отношение россиян к налогам как к инструменту по улучшению условий их жизни?

— Действительно, денежные средства, поступающие в виде налогов, увеличивают объемы местных бюджетов. То есть появляется больше денег, которые можно потратить на   нужды города или района. Я считаю правильным европейский подход к налогам. Собственник должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества. В Германии 70% жителей арендуют жилье у владельцев, которые ответственны за его состояние. Никто не видит ничего стыдного в том, что у человека в 45 лет нет собственной квартиры.  Думаю, что мы понемногу идем к тому же. Это относится ко всему, не только к жилью. За свои деньги тот, кто платит налоги, получает блага. Например, коррупция со стороны гаишников уменьшается, когда на дорогах на деньги налогоплательщиков устанавливаются видеокамеры. В Европе и в США граждане понимают, что оснащенность школ и других государственных учреждений зависит от величины и собираемости налогов, как и качество дорог, озеленения улиц, оформления фасадов, многое другое. Рано или поздно россияне тоже осознают, насколько сильно качество их жизни зависит от системы налогообложения.

— Насколько нам далеко до этого?

— Нам нужно пройти еще очень долгий путь. Сравним с Америкой — страной законов, где все за всё платят и в каждом штате большинство налогов местные, а не федеральные. Бывает, что рядом расположены два района: один — богатый, другой —  бедный. Разница между ними только в том, что в одном жители платят налоги большие и вовремя, а в другом — налоги маленькие и их собираемость оставляет желать лучшего.

В США очень высокая кадастровая стоимость земли, определяющаяся на основании 10–15 критериев, таких как насыщенность района инфраструктурой, престижность школ и др. Учитывается даже то, подстригают ли люди газоны у своих домов. Если кто-то этого не делает, он войдет в конфликт с соседями, которые считают, что из-за его запущенного газона падает кадастровая стоимость их недвижимости и снижается инвестиционная привлекательность и престижность района. Если американец по каким-то причинам не может подстричь газон сам, община нанимает специализированную организацию за его счет или за счет благотворительных организаций в зависимости от обстоятельств. А если человек просто отказывается делать это, то будет подан иск в суд и его выселят из дома. Органы местного самоуправления, представляющие интересы жителей, действуют очень строго.

Справка СД

 Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в Государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1 января 2015 года вступили в силу результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, проведенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1 января 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 02.05.2015 № 113-ФЗ «О внесении изменений в части 1 и 2 Налогового кодекса РФ в целях повышения ответственности налоговых агентов за несоблюдение требований законодательства о налогах и сборах».

Заявления об обжаловании результатов определения кадастровой стоимости  принимаются по адресу: 426051, г. Ижевск, ул. М. Горького, д. 56. Телефон: (3412) 78-00-19.

Кадастровую стоимость своей недвижимости можно узнать в Государственном реестре недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.