Скинемся на ремонт. Система капремонта. Как это будет

В Удмуртии, как и по всей России, продолжается формирование системы капитального ремонта многоквартирных домов. По большому счету речь идет о формировании нового рынка, который, ко всему прочему, не только выведет на поле новых игроков – банки, но и окажет влияние на рост цен на вторичное жилье.

Региональная программа капремонта вступит в действие после принятия соответствующего республиканского закона. Если он будет принят в феврале, то действовать начнет в мае 2014 года, и с января 2015 года собственники помещений в многоквартирных домах начнут платить обязательные ежемесячные взносы.

Два пути

Если ранее, чтобы организовать капремонт, жителям достаточно было договориться обо всем со своей управляющей организацией или ТСЖ, то с этого года маршрут достижения цели усложняется. УК оказываются не причем, а договариваться жителям придется с региональным оператором программы капремонта и банком — в том случае, ели они собираются копить деньги самостоятельно.

Для хранения собранных средств на капитальный ремонт правительство предложило два варианта: систему «общего котла» и отдельный счет в банке для конкретного многоквартирного дома. «Общий котел» — это единый счет в Региональном фонде капремонта в банке, выбранном регоператором. С него деньги будут перечисляться домам-очередникам. Ожидается, что в него войдут самые старые дома и самые пассивные собственники, которые не смогут своевременно провести общие собрания по организации капремонта своего дома. Региональный оператор выступит прямым заказчиком работ и выберет подрядчиков. Создаваться и функционировать фонд будет на деньги налогоплательщиков республики.

Минусы этого способа очевидны — собственники не смогут влиять ни на время проведения капремонта, ни на объемы работ, им останется только ждать своей очереди на ремонт, установленной региональной программой.

Те владельцы квартир, кому эта перспектива не по душе, скорее всего примут решение о том, чтобы собираемые ими средства на капремонт хранились на индивидуальном счете. Такой счет им должен будет открыть региональный оператор — фонд капитального ремонта. Он либо предложит им счет в банке, выбранном им на конкурсе, либо собственники жилья выберут для этого собственный банк. Фонд откроет счет и станет его владельцем, но денежные средства, поступающие на индивидуальный счет, будут принадлежать жителям дома, которые смогут распоряжаться ими по целевому назначению. Тут никаких вопросов возникнуть не должно — деньги, собранные домом будут учитываться отдельно, что гарантирует на данном этапе полный контроль и прозрачность. Вопросы возникнут дальше: поскольку управление счетом в данном случае происходит при посредстве регионального оператора, то придется соблюдать установленные для операторов правила. Основные из них: нельзя делать отдельные виды работ по мере накопления денег — только комплексный ремонт единовременно; ремонт должен быть проведен в установленные сроки — в случае если не будет сделано, средства будут переведены в «общий котел» регионального фонда, который возьмет на себя все обязательства по проведению капремонта.

Что касается, жителей многоквартирных домов, создавших ТСЖ или ЖСК, то они смогут обойтись вообще без участи регионального фонда. Им достаточно открыть соответствующий счет в банке и перечислять на него средства. В каком именно банке — они вправе решить на общем собрании.

Есть еще один вариант — собственники дома могут принять решение и войти в специализированный потребительский кооператив, который будет осуществлять управление их домом и станет владельцем его банковского счета. В этом случае они смогут обойти ограничения региональной программы.

Члены кооператива решают, кто будет финансировать работы по капремонту – УК, подрядчики или банк за счет кредитных средств. Также у них есть возможность положить деньги под проценты на депозит, взять кредит в банке, при этом их ежемесячные взносы на капремонт будут напрямую поступать в банк на погашение кредита, что является высокой гарантией его возврата.

Вхождение в кооператив, по словам Рауфа Кутдузова, директора ООО «УК Доверие», является выходом для тех собственников, чьи дома управляются управляющей компанией, и они не хотели бы организовывать ТСЖ, а также вступать в отношения с регоператором, чтобы не потерять самостоятельность.

Деньги государства

Перекладывая ответственность за финансирование капремонта на плечи собственников, государство пока не отказывается от помощи, которая заключается в софинансировании и содействии по привлечению кредитных ресурсов.

С 2008 по 2012 год в Удмуртию из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ было привлечено на капремонт и переселение из аварийного жилья 3,323 млрд рублей. Из них, по словам Дианы Новомейской, начальника Управления Минстроя УР,  более 2 млрд.рублей использовано на выполнение различных видов капремонта (в общей сложности охвачено около 20% многоквартирных домов республики).

Финансирование капремонта будет частично осуществляться федеральным Фондом вплоть до 2016 года. Сначала федеральные деньги будут поступать в бюджет субъекта, который вправе добавить к ним свои средства, затем общая сумма будет распределяться между домами, фонды капремонта которых формируются в «общем котле» и на спецсчетах. Получателем поддержки в первом случае является регоператор, который открывает для этих целей отдельный счет, во втором случае — бюджет муниципального образования, которое должно производить отбор домов для выделения господдержки. Критерии отбора пока не установлены. Закон Удмуртской Республики предусматривает господдержку в размере не менее 10% от общего планового объема взносов собственников на капремонт на соответствующий год, рассчитанного из минимального размера взноса.

По информации Софьи Широбоковой, председателя комиссии Госсовета УР по бюджету, в проекте бюджета республики на 2014 год на господдержку проведения капремонта заложено 70 млн рублей.

Известно, что доля бюджетной помощи будет постоянно сокращаться, а не расти. Постепенно взносы достигнут размера, необходимого для выполнения работ, с тем, чтобы капремонт полностью оплачивался жителями. Соответственно, должны будут увеличиваться объемы средств, которые собственники будут брать в банке в качестве кредитов и займов, если им будет не хватать финансовых ресурсов. Однако пока присутствие банков на рынке кредитования капремонта многоквартирных домов ограничивается государством, к тому же не совсем проработана законодательная база. Так, в системе финансирования капремонта жилья могут участвовать только банки, чей собственный капитал оценивается в 20 млрд рублей, таких в стране всего около четырех десятков из почти 1000 российских банков. В Удмуртии действуют 18 банковских филиалов банков, допущенных к средствам собственников. Из них активность в этом направлении заметна у таких крупных коммерческих банков с госкапиталом, как ВТБ-Банк, Газпромбанк и Сбербанк, а также у банков с частным капиталом – Уралсиба, Альфабанка и МДМ-банка.

Вопрос в гарантиях

Как отметил Николай Ермаков, руководитель дирекции по Удмуртской Республике ОАО Банк ВТБ, для собственников жилья ключевыми критериями при выборе банка будут его надежность и услуг: «Естественно, собственников жилья заинтересуют стоимость открытия и обслуживания специального счета, возможность начисления процентов на сумму собранных на ремонт средств, возможность кредитования. К примеру, в  региональном подразделении Банка ВТБ предоставляется возможность бесплатного открытия и обслуживания специальных счетов для целей накопления взносов на капитальный ремонт в рамках Жилищного кодекса».

Опасения банков вызывает вопрос гарантии возврата кредитных средств собственниками жилья. Скорее всего, они не пойдут на то, чтобы предлагать в обеспечение свою жилплощадь. Это значит, что единственной ее альтернативой будет денежный поток, который в течение месяца будет генерироваться на счетах, когда жители начнут уплачивать ежемесячный обязательный взнос.

Хранение денег в банке, особенно в течение таких длительных сроков, как 30 лет, на которые рассчитана региональная программа, предполагает, что они будут обесцениваться. По словам Марата Исмагилова, председателя Общественной организации потребителей услуг ЖКХ «Объединение советов домов УР», в случае с «общим котлом», собственники застрахованы от неудачи: регоператор все равно обязан выполнить работы в рамках сокращенного перечня работ, вне зависимости от собранной суммы в размере минимального взноса, и на помощь ему могут прийти бюджетные деньги. А в случае спецсчета собственники могут бороться с инфляцией, только лишь оформляя кредиты и выполняя все работы, не откладывая их надолго, а потом рассчитываясь с банком, с учетом процентов, по фиксированной стоимости. Соответственно, размер минимального взноса будет ежегодно увеличиваться — как минимум в соответствии с уровнем инфляции.

На 2014 год размер взноса на капремонт в Удмуртии планируется установить на уровне федерального стандарта, то есть 6 рублей 30 копеек с 1 кв. м. жилой площади. Эта сумма меньше экономически обоснованной и реально необходимой для выполнения всех капремонтных работ в МКД, в среднем, на 3 рубля (если выполнять ремонт не по сокращенному перечню видов работ).

Фактически, по сравнению с 2013 годом, тарифы на капремонт в Удмуртии  вырастут всего лишь на 40 копеек, так как в большинстве домов Ижевска плата за капремонт была установлена собственниками на уровне федерального стандарта – 5 рублей 90 копеек (в 2011 году – 5 рублей 10 копеек, в 2012 году – 5 рублей 50 копеек).

Факторы роста

Несмотря на все усилия по реформированию, ЖКХ пока не стало инвестиционно-привлекательным сектором экономики для частного бизнеса. Ситуация должна измениться в ближайшие годы, по мере того как будет расти рынок капремонта.

По словам Виктора Кривоносова, руководителя Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ по Удмуртии, стабильный годовой объем рынка капитального ремонта в Удмуртии стартует с огромной годовой суммы в 1,5 млрд рублей и в дальнейшем будет только расти. Это означает хорошие перспективы для бизнеса по увеличению объемов ремонтно-строительных работ, обеспеченных финансированием. Средства инвесторов, в качестве которых могут выступать и подрядные организации, прежде всего, нужны при ремонте аварийных элементов и для обеспечении экономии ресурсов. Основной фактор роста рынка капремонтных услуг — увеличение финансирования, в том числе и увеличение размера ежемесячного взноса собственников.

Увеличению объема  на этом рынке будет способствовать проведение капремонта в домах, которые могут быть признаны ветхими, но еще не вошли в эту категорию. Они будут ремонтироваться за счет средств «общего котла» одними из первых. На приведение в порядок именно их понадобятся большие средства.

На этот рынок будет влиять и рост объемов жилищного строительства. Несмотря на высокий банковский процент по ипотеке (13-16%), их увеличение все же наблюдается: в 2014 году план в Удмуртии составляет 630 тыс.кв.м. нового жилья, что на 100 тыс.кв.м. больше, чем в 2013 году. В Ижевске в 2013 году построено 265 тыс.кв.м. жилья, план 2014 года – 300 тысяч, 2015 года – 375 тыс.кв.м. Чтобы расширить перспективы жилищного строительства, правительство республики решает вопрос о присоединении к Ижевску территорий Завьяловского района, с потенциалом 3 млн кв.м. жилья.

Справка

В Удмуртской Республике насчитывается около 9,5 тысяч многоквартирных домов, в 60% из них необходимо провести капитальный ремонт. Общее количество многоквартирных домов в Ижевске — 3409. В них проживает 613 295 человек.

Напомним, что в Ижевске плата за капремонт была введена в структуру платежей населения за жилье в 1996 году. С марта 2005 года, согласно Жилищному кодексу РФ, ее взимание было приостановлено до принятия решения о ее размере на общем собрании собственников в каждом МКД. В 2007 году система сбора средств с собственников начала работать. В зависимости от потребности в ремонте и периода, за который собственники хотели набрать нужную сумму, размер платы разнился от 1 рубля с 1 кв. м. до 25 рублей с 1 кв. м. Большие суммы собирались в редких случаях, в основном, собственники выбирали форму проведения работ путем авансирования с рассрочкой оплаты на 2-5 лет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.