Памятники бизнесу

Превратить памятник истории в прибыльный бизнес — не так просто. Не смотря на привлекательность архитектурных памятников для публики, их восстановление обходится недешево. Поэтому даже в Удмуртии, где зданий, представляющих историческую ценность не так уж и много, случаи их восстановления за частный счет единичны. СД рассказывает, что мешает предпринимателям вкладывать деньги в восстановление, и как эти помехи убрать.

Архитектурное историческое наследие территорий всегда являлось предметом вожделения для бизнеса. Иметь офис предприятия, или ресторанчик в старинном особняке — не только престижно, но и выгодно — такое место обычно привлекает и горожан и туристов.

При этом государство отнюдь не против передачи исторических памятников бизнесу. Разумеется, при условии их сохранения или восстановления. Это и есть основанная загвоздка. Покупка или аренда исторически ценного здания налагает на инвестора обязательства по его реставрации и сохранению. В зависимости от состояния памятника (обычно оно не очень хорошее — в противном случае его охотно использует для своих нужд само государство), эти обязательства могут быть довольно обременительными: от сохранения и реставрации фасада до восстановления мельчайших деталей внутренних архитектурных элементов (лестниц, светильников, лепнины, каминов, подоконников и т.д.). Сколько будет стоить это обременение становится ясно, как правило, только в процессе восстановления и это одни из главных рисков. Более того за не соблюдение предписаний, покупка может быть аннулирована, а объект отчужден.

Царь-дом

Сарапул — самый богатый на архитектурные памятники город в Удмуртии. Причем многие из них, в том числе те здания, что еще эксплуатируются, находятся не в лучшем состоянии. Администрация города над этим работает и даже имеет определенные успехи, хотя и немногочисленные. По словам Ольги Сандраковой, начальника управления имущественных отношений администрации Сарапула, за последние несколько лет в благодаря бизнесу отреставрировано пять исторических памятников. В частности, «Насосная станция» по ул. Оползина,1.

Но немногим сарапульским историческим зданиям так повезло. До сих пор, например, остается незаконченной история самого известного и вместе с тем несчастного сарапульского дома — «Дом Башенина» по ул. Труда, 15.  Дом был построен в начале XIX века известным купцом, лесопромышленником Павлом Башениным, который пять лет являлся главой Сарапула. Свой дом предприниматель выстроил в необычных для города эклектичных формах. Особняк вобрал в себя стилевые мотивы от древнерусской архитектуры до готики. А за оригинальный вид крыши с эркерами, напоминающими зубцы короны, народ прозвал это сооружение  — «царь-дом».

В 1998 году этот объект был приобретен частным лицом, однако обязательства по охране исторического памятника на собственника «были возложены юридически неверно» — проще говоря, здание он получил без конкурса и, фактически, без обременений, пояснили в АУ «Центр по охране объектов культурного наследия». Собственник, который вначале довольно рьяно взялся за восстановление здания, не только допустил массу ошибок, но довольно быстро остыл к своей затее — так что дом долго оставался бесхозным. В результате, администрации пришлось судиться с владельцем более трех лет, чтобы вернуть «Дом Башенина» в собственность, а затем искать инвестора, который мог бы взяться за реставрацию. В прошлом году новый собственник приобрел помещение за 4,4 млн. рублей.

Как рассказал Александр Орехов, начальник управления культуры Сарапула, на нового собственника, ложатся обязательства по сохранению и, самое главное, реставрации этого объекта культуры. По предварительным подсчетам ремонтно-восстановительные работы могут обойтись в более чем  8 миллионов рублей.

По мнению специалистов, при проведении восстановительных работ потребуется и контроль и консультации историков. Например, в ходе предыдущей «реставрации», которую собственник вел в соответствии лишь с собственным вкусом и разумением, зданию был нанесен значительный ущерб: «Здесь кардинально неверно  выполнены  кровельные работы и работы по перекрытию потолка. Они не соответствуют историческому облику. Необходимо исправлять ошибки и восстанавливать утраченное. Работа предстоит непростая и очень ответственная. Наблюдать за ней будут не только контролирующие органы, но и общественность города», — пояснил Вячеслав Горбунов, заместитель директора компании «Архитектурное наследие», специализирующейся именно на реставрационных работах.

Впрочем, хотя здание нашло нового владельца почти год назад, к восстановительным работам здесь еще не приступали — много времени занимают согласовательные процедуры.

По мнению экспертов, в случае, если новому владельцу удастся воплотить задуманное,  «Дом Башенине» вполне может повторить успех «Старой башни», которая после более чем 20 лет забвения из красивых развалин превратилась в модный ресторанчик.

«Нам стало обидно, что пропадает такое эффектное здание, — говорит Сергей Митрошин, директор ресторанно-гостиничного комплекса «Старая башня». — Оно построено в стиле модерн по проекту видного русского архитектора Павла Алексеевича Трубникова. И мы решились на восстановление. Сохранили историческую башню, пристроили кухню и гостиницу».

Цена вопроса

Разумеется, чтобы вдохнуть новую жизнь в старые здания требуются не только деньги, но и время, и желание. О том, через что придется пройти при этом узнал на своем опыте ижевский ресторатор Константин Котов, в прошлом году закончивший реставрацию заброшенного дома купца Оглоблина в Ижевске.

Особняк Оглоблина — памятник культуры регионального значения, поэтому строителям пришлось соблюдать все охранные обязательства, наложенные государством на этот дом. «Мы постарались сделать здание максимально похожим на то, что оно представляло собой до 1912 года. Крышу пришлось перекладывать полностью, используя при этом не черепицу, а фальцевую кровлю (из оцинкованной стали), которой давно никто не пользуется. Восстановили старинную кладку, для которой пришлось заказывать на заводе специальный кирпич совершенно других размеров, — рассказал Константин. — Ремонт продолжался 1,5 года. Строители укрепили фундамент. Восстановили заложенные окна и вставили рамы, сделанные по старинным рисункам и фотографиям. По спецзаказу воссоздали деревянные дубовые двери. И даже ручки для них тоже заказывали специально».

О том, что проект получился дорогой (смета на реставрацию в ходе работ выросла более чем в два раза) и смогут ли вложения окупиться Константин Котов говорить не любит: «Если это (окупятся вложения – прим. ред.) будет через 7 лет, через 10 лет, я не расстроюсь. Мы понимали, что это длинная история. Ижевск — город, небогатый на исторические места. Старинные особняки можно пересчитать по пальцам. Было важно вернуть к жизни это разрушающееся на глазах и зарастающее бурьяном здание. И лично мне было очень интересно заниматься проектом, у которого есть своя история и свой дух», — говорит ресторатор. При этом добавляет, что повторить подобный «подвиг», он не готов.

Памятник за рубль

И все же примеров, когда бизнес берет на себя бремя по восстановлению памятников архитектуры не много. С точки зрения инвестора, проект, который не сразу окупится и потребует не только денег, но и колоссальных временных затрат на прохождение многочисленных бюрократических процедур, не интересен. Это правило работает не только в России, где вообще, в любых отраслях, мало проектов с длинными сроками окупаемости, но и Европе, где окупаемость через пять-семь лет — это норма.

Чтобы стимулировать частный бизнес вкладывать деньги в реставрацию архитектурных памятников в европейских странах применяют простой прием — передают исторические здания в частную собственность практически бесплатно, но с обязательствами по восстановлению, реставрации и сохранению.

Например, в Испании в 2004 году предлагался за 1 евро средневековый замок. Новому владельцу нужно было восстановить произведение архитектуры. В 2006 году в шотландском графстве Ренфрешир за 1 фунт стерлингов был предложен местный полуразрушенный замок с акром земли, который нужно было реставрировать.

По аналогичному пути, но с условием передачи в долгосрочную аренду, в прошлом году пошла и Москва. С этого года в столице исторический памятник можно взять в аренду по годовой ставке 1 рубль за квадратный метр. Срок пользования — 49 лет. Главное условие: сначала — полное восстановление здания, и только потом — скидка на арендные платежи. И еще одно условие: на реставрацию мэрия дает срок до пяти лет, если инвестор не укладывается, договор с ним может быть расторгнут. Арендатор сможет использовать отреставрированное здание по своему усмотрению, правда, его запрещено превращать в жилой дом.

По мнению Константина Котова, опыт западных стран и Москвы вполне приемлем для Ижевска. Ведь с точки зрения бизнеса, полностью приспосабливать старинные здания под современные нужды практически невозможно. Стандарты давно уже, мягко говоря, не те. Кроме этого необходимость согласовывать каждый свой шаг с массой инстанций — дополнительные препятствия для того, чтобы эти объекты восстанавливать, вкладывать в них средства и эксплуатировать.

Живем сегодняшним днем

В Удмуртии о подобных мерах привлечения инвесторов пока не задумывались — вспомним, например, стоимость продажи практически разрушенного «Дома Башенина». В республики в отношении исторических памятников действуют фактически те же правила, что и в отношении любой другой недвижимости.

Как пояснили в Министерстве имущественных отношений УР, «при передаче таких объектов в аренду размер арендной платы будет рассчитываться после заключения независимого оценщика, с учетом состояния здания и его назначения. Объекты, принадлежащие городу или региону, либо те, что находятся в оперативном управлении,  могут быть приобретены только через приватизацию. Ну а  сама покупка осуществляется посредством открытых аукционов. Первоначальная стоимость объекта, согласно Закона «О защите конкуренции», учитывает рыночную стоимость недвижимости и определяется независимым оценщиком».

Получается, что у нас предполагаемый инвестор при покупке исторический ценной и плохо сохранившейся недвижимости не получает никаких преимуществ, а лишь дополнительные обременения: «Новый владелец или арендатор обязан заключить с Минкультыры УР охранное обязательство, в котором будут подробно прописаны условия сохранения  и реставрации (реконструкции). Эти условия одинаковы, как для арендаторов, так и для покупателей подобных объектов», — поясняют в Минимущества УР.

Директор Центра по охране объектов культурного наследия Нина Девятова думает, что и нам было бы неплохо перенять столичный и европейский опыт: «Снижение стоимости приватизации это самый правильный на сегодня метод, который привлекает инвесторов к решению проблемы по восстановлению памятников».

Может быть, действительно и Министерству культуры, и Минимуществу, Министерству спорта и туризма УР, перед которым стоит задача повысить привлекательность региона для туристов, стоит задуматься над этим? Сохранять пока есть что — всего в реестре объектов культурного наследия в Удмуртии значится 235 построек. Пятнадцать из них  находятся в федеральной собственности, что, впрочем, ничем их не украшает. Какие из этих объектов будут восстановлены, а какие превратятся в историческую пыль, зависит, в том числе, и от решений республиканского правительства.