Лицензируй это

Минстрой РФ внес в Госдуму законопроект, предусматривающий обязательное лицензирование управляющих компаний в ЖКХ. Денег за лицензию государство брать не намерено, и это едва ли не единственный плюс законопроекта, по мнению участников рынка. Как говорят эксперты, вопреки благим намерениям, лицензирование приведет к переделу рынка, а в дальнейшем, возможно, и к полному исчезновению самих управляющих компаний. Фактически то, что предлагается, — это реформа реформы ЖКХ.

Круг замкнулся

Аргументы правительства, которыми оно оправдывает введение лицензирования в ЖКХ, при том, что последние годы им же планомерно снижается количество видов лицензируемой деятельности, на первый взгляд понятны и логичны: «дать возможность государству и муниципалитетам  контролировать работу УК и таким образом защищать граждан от недобросовестных УК».

По логике Минстроя, уже сама процедура получения лицензий должна будет убрать с рынка компании, не отвечающие неким критериям (которые пока не определены), и следовательно, потенциально «недобросовестные». Дальше все еще жестче: лишение лицензий на управление домом за два нарушения в течение года, при лишении лицензий на управление 15 % домов, обслуживаемых УК, — полная дисквалификация компании (лишние лицензии без права восстановления). Кроме того, штрафы в пользу жильцов (и, скорее всего, в пользу государства) и аттестация руководителей. Из видимых плюсов можно назвать только то, что лицензия бессрочная, и то, что получить ее можно будет бесплатно (пока, во всяком случае).

То есть в идеале закон отрегулирует рынок так, что его, во-первых, сразу покинут компании-слабаки, не отвечающие даже пороговым требованиям работы на рынке, во-вторых, управление домами будут осуществлять исключительно добросовестные компании, почти неукоснительно соблюдающие все процедуры управления, ну и, в-третьих, жильцы получат действенный и надежный, как АК-47, инструмент для воздействия на УК в случае нарушения ими своих обязанностей.

Организационные и контрольные функции государство берет на себя. Перечень критериев, которым должна отвечать УК, для получения лицензии составит Правительство РФ, лицензии будут выдавать Государственные жилищные инспекции субъектов. Они же будут контролировать, карать в случае нарушений и отбирать лицензии.

Как видим, закон направлен исключительно на установление госконтроля за управляющими компаниями и, в общем, за процессами управления многоквартирными домами, что прямо противоречит логике и идеологии реформ, которые уже десять лет проводятся в ЖКХ. Круг замкнулся: переложив за эти десять лет финансовые и организационные обязанности на собственников жилья, государство возвращает себе функции контроля, но уже без всяких обязательств со своей стороны.

Лицензия на отстрел

В настоящий момент четко не определены критерии, которым должна соответствовать управляющая компания для того, чтобы получить лицензию. Он, когда правительство его сформулирует и опубликует, скорее всего, вызовет отдельную дискуссию. Но даже без этого, крайне важного и содержательного документа, общая схема механизма, предлагаемого в законопроекте о лицензировании, вызывает у специалистов, практически занимающихся проблемами жилищно-коммунального хозяйства, огромное количество вопросов. Они не просто не разделяют оптимистического сценария Минстроя, они уверены, что в предложенном виде схема лицензирования и контроля работать не сможет.

Виктор Кривоносов, руководитель регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ: «Само лицензирование у меня какого-то отторжения не вызывает. Его вызывает тот порядок, в котором лицензирование собираются вести. Во-первых, лицензионных требований к управляющим компаниям нет. Положение о лицензировании будет потом принято Правительством Российской Федерации, но закон и Жилищный кодекс уже меняют. Во-вторых, права чиновникам выдаются, но не нагружаются ответственностью — это почва для развития коррупции. И третья часть — такая система лишает собственников жилья права управлять своим жильем. Это самый серьезный момент».

Действительно, в законе предлагается механизм, который ставит управляющие компании в крайне уязвимое положение — всего два нарушения на доме, и Жилищная инспекция должна лишить УК лицензии на право управления этим домом. Шаткость такой законодательной конструкции отмечают и в Государственной жилищной инспекции Удмуртской Республики.

Первый заместитель руководителя ГЖИ УР Александр Корюгин: «Лицензия выдается на определенные дома. Предположим в доме две коалиции — одни за эту управляющую компанию, другие против. Так вот этому меньшинству, которое против, ничего не стоит написать два обращения по любому поводу. То есть по решению меньшинства управляющая компания может потерять лицензию на дом».

Совершенно о том же говорит и Виктор Кривоносов: «Управляющей компании стоит сделать два нарушения на этом доме — ставьте галочку, на другом — ставьте галочку, набрала 15 % таких домов — лишайте лицензии. А с кем останутся собственники? Их лишили права работать с этой компанией, потому что у нее есть два нарушения на этом доме, но при этом она может быть одной из лучших. Это, на мой взгляд, очень неправильно».

По факту лишить управляющую компанию лицензии может не просто меньшинство, а всего один жилец дома, хотя имущество в доме общее и право управления им имеют все собственники. И вряд ли стоит надеяться на то, что жильцы вдруг перестанут жаловаться на управляющие компании — нет никаких оснований предполагать, что качество управления резко вырастет с началом лицензирования. До сих пор количество жалоб только росло. По словам Александра Корюгина, за последний год в Жилинспекцию обращались в два с половиной раза чаще, чем годом ранее, — всего 5,5 тысячи обращений за год. Даже если предположить, что лишь половина из этих жалоб на УК были обоснованными, то Жилинспекция могла бы аннулировать минимум по три лицензии в день без перерывов на праздники и выходные.

Нетрудно представить также, каких организационных затрат и усилий потребует контрольно-лицензионная деятельность государства в ЖКХ. Во-первых, сама работа по выдаче лицензий (предполагается, как минимум, аттестация руководителей УК, и уже обозначен срок ее прохождения — до конца 2015 года, плюс проверка сведений на соответствие критерием лицензирования); во-вторых, отработка жалоб жильцов и рассмотрение их на предмет лишения лицензия, плюс ведение реестра нарушений, плюс разбирательства в судах (нетрудно предположить, что УК будут до последнего оспаривать каждое взыскание, грозящее лишением лицензии); в-третьих, проведение конкурсов для назначения УК в «освобождающиеся» дома — не каждый дом сразу придет к консенсусу относительно новой управляющей компании, а очень многие дома к нему вообще не смогут прийти, учитывая, что количество УК, в принципе, станет меньше после лицензирования. Для справки: штат Государственной жилищной инспекции Удмуртской Республики составляет 24 человека (включая руководителей и трех инспекторов в городах Сарапуле, Воткинске, Глазове).

Даже если оставить в стороне гипотетические коррупцию и недобросовестную конкуренцию и совершенно реальное отсутствие лицензионных требований, то всё равно той легкости, с которой УК может лишиться лицензии, довольно, чтобы убить в управляющих компаниях остаток желания работать на рынке. Собственно, реальнее выглядит даже не недобросовестная конкуренция между УК, а полное ее отсутствие — желающих пройти лицензирование может попросту не оказаться — уже сегодня управляющие компании ищут способы обойти закон о лицензировании.

Толчок к самостоятельности

При отсутствии нормативной базы, которая достаточно ясно описывала бы права и обязанности всех сторон жилищно-коммунальных отношений: управляющих компаний, собственников жилья, ресурсоснабжающих организаций и контролирующих инстанций, законопроект о лицензировании не решает существующих проблем ЖКХ (качество услуг, вопросы содержания общего имущества, стоимость услуг и платежи) и носит запретительно-заградительный характер. В этом он похож на законы, регулирующие розничную продажу алкоголя, которые, в принципе, не решают проблему алкоголизма, а только упаковывают ее во всё большее количество контрольно-административных процедур. Этакий алкоголизм под государственным присмотром.

Виктор Кривоносов:  «Распишите процедуры работы управляющей компании. Пусть будет алгоритм: в этом случае УК должна, в этом — имеет право, а в этом — несет ответственность. А с другой стороны, процедуры контроля: собственники вправе сделать так, проверить то-то и так далее. И вот если бы были эти процедуры, то можно было бы представить себе схему лицензирования. А сегодня этих принципов нет…»

Очевидно, что для управляющей компании работать по схеме, представленной в законопроекте, значит подвергать себя значительным рискам. И вполне логично, что УК уже сегодня ищут механизмы работы без лицензирования. И поскольку Жилищный кодекс предполагает, что управлять многоквартирным домом могут либо УК, либо ТСЖ, то управляющие компании как таковые будут покидать рынок по собственной воле, чтобы вернуться на него уже в иной форме.

По информации Виктора Кривоносова, процесс уже пошел. «Управляющие компании уйдут с рынка и очень быстро. Я в этой среде общаюсь и получаю информацию из Костромы, Питера, Ростова-на-Дону, Владимира — там уже идет подготовка к тому, чтобы уйти от этого закона, и не потому, что он уже плох, а потому, что любая дополнительная нагрузка ляжет на собственников и они начнут уходить от компаний, которые будут вынуждены поднимать цену. Дальновидным компаниям будет выгодно создавать ТСЖ, помогать созданию ТСЖ, обучать ТСЖ под свои принципы работы, заключать с ними договор не на управление, а оказание услуг товариществу собственников жилья, что не попадает под закон о лицензировании», — говорит эксперт.

То есть управляющие компании будут рисковать (разумеется, перекладывая оплату рисков на собственников жилья) и проходить лицензирование или инициируют в управляемых домах процесс смены формы управления на ТСЖ и продолжат работать с этими домами в качестве подрядчиков.

Возможно, это и есть цель законопроекта — подтолкнуть собственников к выбору: либо работать с управляющей компанией, так же рискуя в любой момент остаться без УК, либо создавать ТСЖ и управлять жильем самостоятельно и с полной ответственностью.

Кстати: ижевская специализация

В Ижевске управляющие компании ищут возможности работать в обход закона о лицензировании и находят довольно оригинальные варианты. Например, в некоторых домах проводятся собрания собственников, передающие функции управления домом так называемым «специализированным потребительским кооперативам», хотя такой формы управления Жилищный кодекс не предусматривает.

Согласно документам, которые есть в распоряжении редакции, такому специализированному кооперативу жильцы не только предоставляют право собирать все платежи дома (в том числе за электроэнергию, тепло, воду, горячее водоснабжение и проч.) и распоряжаться ими, но и собирать средства на капитальный ремонт, а также брать кредиты, отдавать которые будут, разумеется, собственники квартир.

Не случайно все эксперты считают, что это ижевское жилищно-коммунальное ноу-хау выглядит довольно сомнительным как с точки зрения права управлять домом, так и с точки зрения надежности. В Госжилинспекции о специализированных кооперативах нам сказали «Мы считаем, что такой формы управления не существует», а Виктор Кривоносов посоветовал жильцам не рисковать: «Название специализированный тут звучит совсем неспроста — есть, по-моему, пять или шесть законов, которые определяют специализацию потребительских кооперативов, но нет ни одного закона, который бы говорил о специализированном кооперативе по управлению жильем. В то же время, на мой взгляд, управляющая компания может быть в любой форме — в том числе в форме специализированного кооператива. Но это управляющая компания, а значит, ее деятельность должна быть лицензирована. А читателям я бы посоветовал не заниматься рискованными вариантами способа управления домом. Потому что специализированный потребительский кооператив очень напоминает рискованное предприятие».

Комментарий эксперта

Наталья Сергеева, юрисконсульт одной из управляющих компаний города Ижевска:

В соответствии с проектом Федерального закона «О государственном регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» специализированные кооперативы также подлежат лицензированию (ст. 203 Проекта).

Плюсом такой формы управления домом является то, что СПК не уплачивает налоги на полученные от жителей денежные средства для ведения внутрикооперативных работ, направлений деятельности. Члены потребительских кооперативов в отличие от ТСЖ не выходят за рамки действия закона «О защите прав потребителей».

Но есть и минусы. В соответствии со ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Таким образом,  специализированный кооператив как способ управления многоквартирного дома не всегда может быть направлен на удовлетворение его членов.

Если говорить о конкретных примерах, то, в частности, на сайте СПК УД «Единый СПК» размещены Устав и типовой договор. Проанализировав документы, не сложно заметить, что положения учредительных документов противоречат нормам действующего законодательства (например, п. 1.9. Устава указывает, что члены кооператива не несут ответственность по его обязательствам, что противоречит положениям ГК РФ, обладающим большей юридической силой).

Устав кооператива в целом указывает на то, что интересы членов вероятнее всего учитываться не будут. Например, согласно Уставу это СПК, члены кооператива, желающие вступить в Правление, направляют Председателю заявления, но срок рассмотрения заявления — неограничен, в то время как ст. 10 Закон РФ от 19.06.1992 №3085-1 срок рассмотрения ограничен 30 днями.

В соответствии со ст. 15 Закон РФ от 19.06.1992 №3085-1 высшим органом потребительского общества (в том числе созданного в форме потребительского кооператива) является общее собрание потребительского общества, а в Уставе СПК УД «Единый СПК» данный орган не нашел своего отражения.

Нельзя не отметить то, что данный кооператив отражает принцип «общего кошелька», где многоквартирные дома будут кредитовать друг друга. Решение, в том числе, и этого вопроса, передается Правлению кооператива. Подобная форма правления невыгодна жителям новых домов, так как за их счет будет «кредитоваться» старое жилье.

В итоге, можно заключить, что сегодня кооперативы недостаточно подробно регламентированы, что не позволяет в достаточной степени защищать интересы собственников помещений в МКД и способствует увеличению конфликтов связанных с управлением домом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.