Когда в товарищах согласие есть

Если городские жители понемногу приучаются самостоятельно решать вопросы ЖКХ, то в загородных поселках, которых пока немного, много вопросов управления общим имуществом и территориями. СД расспросил экспертов о том, как лучше организовать управление ЖКХ загородного поселка и какой на этот счет существует опыт.

Дома новые, болезни старые

В России в последние годы вырос интерес к коттеджным поселкам, причем именно к большим – в 150-200 домов. Обусловлено это не только тем, что экс-городским жителям комфортнее жить в окружении соседей и привычных удобств вроде магазинов, салонов красоты и фитнес-центров. Главное преимущество больших поселков в том, что жизнь в них позволяет экономить существенные средства на обеспечении коммунальными благами вроде канализации, газа, воды, электричества, дорог и т.п. На этапе строительства на этом экономит застройщик, а после ввода эксплуатацию — уже сами жители.

Арифметика тут проста – всякое удорожание коммунальных услуг в большом коттеджном поселке дробится между большим количеством собственников, что и дает итоговую экономию для каждого отдельного домовладения.

Однако добиться экономии можно лишь при правильной и эффективной организации управления ЖКХ поселка. И часто бывает, что загородные поселения наследуют болезни многоквартирных домов — например, невозможность договориться по какому-то конкретному вопросу  вроде использования общей территории или оплаты необходимой для всех услуги. И чем больше поселок, тем больше мнений придется учитывать.

Ну и вообще, управление загородными поселениями дело принципиально новое для нашего региона, опыта практически нет, так что всему приходится учиться с чистого листа.

Управляющие компании

Варианты управления индивидуальными малоэтажными домами, как правило, сводятся к управлению посредством частной  управляющей компании (УК), коллективному (ТСЖ, НП) и муниципальному. Одно из главных различий в содержании и управлении частными домами в отличие от многоквартирных – это вопрос общего имущества. Общие интересы связаны со многими ресурсами: газо- и водопровод, электричество, канализация, обслуживание ливнестоков, систем пожаротушения, автоматической пожарной и охранной сигнализации, уборка улиц, уход за посадками и газонами, вывоз мусора, снега и утилизация отходов. Следить за всем этим входит в обязанности управленцев.

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая – эксплуатационные расходы, вторая – коммунальные платежи (за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора).

Если раньше владельцы загородной недвижимости обходились без помощи УК, создавая товарищества собственников жилья (члены ТСЖ избирали председателя, на которого возлагались обязанности по решению всех организационных вопросов — по примеру садовых товариществ), то с укрупнением поселков, место ТСЖ все чаще занимают управляющие компании.

– Я считаю, что самая грамотная структура как для многоквартирных домов, так и для частных домов – это ТСЖ, которое входит в управляющую компанию, — рассказывает Евгений Богомольный, экс-депутат ГД РФ. – В этом случае управление становится более грамотным. Ведь есть такие работы, которые тяжелы для ТСЖ – ремонт поселковых дорог, работы по проведению коммуникаций. А в управляющей компании все же работают профессионалы. При этом ТСЖ как таковое нельзя сбрасывать со счетов, поскольку в него входят сами жители домов, у которых степень ответственности за содержание своего жилья и дорог в поселке куда выше, чем у жителей многоквартирных домов.

Муниципалитеты

Если индивидуальный жилой дом куплен в деревне или в муниципалитете и в нем нет частных структур (ТСЖ, ЖСК и др.), то в данном случае коммунальными вопросами занимается администрация МО.

Но, как известно, бюджеты муниципалитетов дефицитные. Своей, например, снегоуборочной техники зачастую у муниципалитета вообще нет, а нанимать частные компании  для расчистки дорог от снега затратно. И чаще всего собственникам приходится самостоятельно решать эти вопросы.

– Мы живем в муниципальном поселке. Общие вопросы ЖКХ, в том числе расчистка и ремонт дорог внутри поселка, решаем на собраниях собственников, отдельные участки дорог обустраиваем совместно с соседями – собираем деньги на оплату работ подрядчиков, – рассказывает Елена Боброва, генеральный директор ТК «ТНТ-Новый регион». –  Взаимодействие владельцев домов значительно активнее, чем собственников квартир, – мы вложили гораздо больше сил и средств в строительство дома, поэтому ответственно подходим к вопросам управления и содержания прилегающей территории.

Другой вариант коммунальной политики в муниципальных поселках, постепенно обрастающих современными коттеджами,  – когда управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному контракту с местными органами власти занимается коммунальными вопросами, благоустройством и содержанием внутрипоселковой территории. Все коммуникации и дороги в этом случае принадлежат муниципалитету и деньги на их обслуживание выделяются из местного бюджета либо посредством субсидирования из республиканской казны.

– Сегодня жильцы загородных домов зачастую вообще не хотят нанимать управляющую компанию, пытаются все больше отделиться от нее, — рассказывает Олег Витвинов, руководитель учебно-консультационного центра НП «Управдом». — Так, например, я в курсе ситуации, которая происходит в коттеджном поселке Апрель на СХВ. Здесь жильцы не готовы платить за проведение регламентных работ и вообще не считают, что их нужно проводить. И только когда кабель электропередач сбило, они задумались, что вообще-то им нужна управляющая компания.

Как выяснилось, может быть, управляющие компании города и вышли бы на этот рынок управления частными домами, однако такой потребности у самих жителей пока нет. Чаще вопросы благоустройства прилегающей территории собственники домов пытаются решать самостоятельно, объединяясь в этом деле с соседями.

– На самом деле, выходить на этот рынок слишком затратно, а вложенные средства не окупаются, – рассказывает руководитель одной из управляющих компаний города. – Мы пробовали предоставить свои услуги одному такому поселку, ходили по домам, предлагали жителям. Но явился представитель муниципалитета и просто не дал нам там работать. Такая ситуация сейчас практически везде. Муниципалитеты не пускают частные управляющие компании на этот рынок.

Коллективное управление

Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в районе, может обратиться в домком с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание.

По такому принципу управление в основном строится в новых коттеджных поселках, дачных поселках, выросших из садоогородных массивов.

– У нас создано дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) по типу ТСЖ, которое входит в управляющую компанию, – рассказывает Изместьева Елена, менеджер отдела продаж ООО «Группа развития «Апекс» (застройщик коттеджного поселка «Берри Хиллс»). – Председатель ДНТ избирается на общем собрании всех жильцов поселка. В управляющую компанию входят только наши сотрудники, поскольку они лучше знают поселок. Каждый новый житель в обязательном порядке пишет заявление на вступление в ДНТ, платит членские взносы, размер которых на данный момент составляет 98 рублей с сотки в месяц.

Членские взносы в данном поселке собираются за охрану, обслуживание шлагбаума, освещение улиц поселка, поддержание в надлежащем виде коммунальных сетей – водопровода, газопровода, газораспределительной подстанции, вывоз мусора, обработку территории от клещей и грызунов, ливневку и дороги. То есть представители УК отвечают за содержание и эксплуатацию этих объектов. Если дорога пришла в негодность, то нанимается подрядная организация, и дорога ремонтируется. При этом жителям никаких дополнительных средств платить не приходится. Правда, и квитанции с расписанными в ней услугами жителям тоже не приходят. Собственники платят единый взнос за общее обслуживание поселка.

В отличие от работы управляющих компаний в городе, в таких поселках обычно нет никаких целевых сборов, а все средства за содержание собираются едиными взносами. Средний размер участка – 9 – 15 соток. Следовательно, в месяц каждый собственник жилого дома и владелец участка размером 9 соток платит 880 рублей. Чаще всего застройщики сами обслуживают свои коттеджные поселки, поскольку никто не знает их лучше самого застройщика.

– В коттеджном поселке Европа существует некоммерческое партнерство, – рассказывает житель поселка Александр Невоструев. – Это основанная на членстве некоммерческая организация, созданная застройщиком еще накануне строительства объекта. Она занимается созданием, ремонтом и содержанием инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования на территории. Общее имущество поселка находится в собственности НП. Такая организация освобождена от уплаты налогов на имущество и это  позволяет жильцам самим управлять поселком (нанимать управляющую компанию или расширять свой штат и платить зарплату работникам). Если же в поселке есть необходимость каких-либо серьезных изменений, то все это согласуется с членами НП. Они голосуют на общем собрании, по тому же принципу, что и в многоквартирном доме.

Между тем застройщики поддерживают вариант с передачей коммунальных хлопот управляющей компании. Во-первых, далеко не все организации в состоянии эффективно обслуживать сложные инженерно-технические сооружения, следить за работой коммуникаций. Во-вторых, в идеале, УК должна приступить к работе еще на стадии проектирования и в процессе монтажа инженерных сооружений. Следовательно, для застройщика лучше, чтобы это была проверенная организация, во избежание возможных проблем в будущем. Что касается ТСЖ, то такая организация управления, по опыту других регионов, оправдывала свое предназначение в рамках коттеджных поселков, но иногда давала серьезные сбои. Ведь чем больше собственников в товариществе, тем больше разногласий, особенно если дело касается денежных вопросов.