Недвижимость в Ижевске— кризис продаж

Пасмурно. Местами до -30

На протяжении последних лет в сфере недвижимости осень традиционно воспринималась как время оживления рынка купли-продажи жилья в Ижевске. Но эта осень может стать особенной. На фоне драматичного состояния российской экономики, перманентной девальвации национальной валюты, роста стоимости заемных средств и общего снижения платежеспособности населения рассчитывать на увеличение спроса на жилье не приходится.

В минусе

Согласно плановым показателям Минстроя УР за текущий год в республике должно быть введено в эксплуатацию 635 тысяч квадратных метров жилья, из них только в Ижевске появятся новых 319 тысяч квадратных метров. По данным Удмуртстата, на начало сентября этот план был выполнен почти на 58%. То есть если верить статистике и принять во внимание тот факт, что значительная часть жилья традиционно сдается к концу года, то можно предположить, что на рынке появится примерно столько жилья, сколько и было запланировано.

Между тем сохранение темпов строительства не поддерживается реализацией квадратных метров. По мнению Владлены Хлебниковой, специалиста агентства недвижимости ООО «Гильдия», с начала года спрос на квартиры сократился на 30% в новостройках Ижевска и примерно на 50% произошло снижение на ижевском вторичном рынке жилья. Причем тенденция снижения покупательной способности наблюдается с начала 2014 года и сезонные увеличения продаж не компенсируют общего снижения по году.

— До конца года такая тенденция сохранится, — отмечает эксперт. — Этому способствует, во-первых, снижение выдачи ипотечных кредитов банками населению, а каждая вторая сделка по недвижимости происходит с привлечением заемных средств. Во-вторых, снижение спроса со стороны покупателей по причине отсутствия свободных денежных средств.

Отрицательную динамику на рынке жилья подтверждают и в офисах большинства удмуртских застройщиков. Алексей Караваев, маркетолог компании «Титан», говорит, что количество сделок с недвижимостью сократилось почти в два раза в текущем году по сравнению с предыдущим. Это связано в первую очередь с нестабильной экономической обстановкой в стране. Также свой вклад вносит сезонность — ближе к лету покупательская активность снижается по разным причинам. Дно приходится, как правило, на июль.

По словам г-на Караваева, стоит учитывать и то, что население уже успело приобрести квартиры в лихорадочный декабрь прошлого года, а тем, кто не успел этого сделать, мешает недоступность заемных средств — получить ипотеку в настоящее время сложнее, нежели два-три года назад. Объем выдачи жилищных кредитов за первую половину 2015 года снизился на 30%.

Маркетолог-аналитик ГК «Талан» Сергей Казанцев отмечает, что компания наблюдает на начало сентября 2015 года снижение спроса на первичную недвижимость в Ижевске на 15-30%. Среди причин собеседник выделяет несколько факторов:

— Во-первых, высокая ставка кредитования на вторичное жилье, которая создает «перенасыщение рынка», таким образом происходит превышение предложения над спросом; во-вторых, общий спад в экономике, повлекший снижение реального уровня заработной платы и, соответственно, снижение платежеспособности населения; в-третьих, завышенные цены от продавцов вторичного жилья; в-четвертых, многие «раздумывающие» клиенты вложили средства в ноябре 2014 — феврале 2015 года, чтобы защитить свои деньги от колебаний курсов валют.

Аналогичной точки зрения придерживается Геннадий Касимов, маркетолог-аналитик компании «УралДомСтрой». По его словам, спрос в 2015 году на покупку жилой недвижимости в Ижевске снизился в среднем ориентировочно на 20-25%.

—  В начале года падение доходило и до уровня 50%. Падение спроса наиболее существенно отразилось в сегменте экономжилья, так как кризисные явления в экономике в первую очередь сказались на платежеспособности потенциальных покупателей именно этого класса жилья, — говорит эксперт.

В компании «УралДомСтрой» считают, что причины текущего положения отрасли следует искать в перенасыщение рынка жилья.

— Компании-застройщики, несмотря на кризисные явления в экономике, существенно не сократили объемы строительства, хотя некоторые из них в начале текущего года заявляли о планах по снижению. Также повлиял активный спрос на жилую недвижимость в конце 2014 года. Это вымыло определенную долю населения, которая намеревалась приобрести жилье в первой половине 2015 года. Ввиду нестабильной экономической ситуации покупатели поспешили вложить свои денежные накопления в покупку квартиры раньше намеченных сроков для того, чтобы сохранить их. В настоящее  время девальвация рубля, инфляция и другие негативные экономические факторы урезали платежеспособный спрос. Покупательная способность упала по причине сокращения финансовых возможностей населения, — добавляет г-н Касимов.

Осеннее пробуждение

И все-таки участники рынка надеются, что скудные на продажи жилой недвижимости в Ижевске первые восемь месяцев года сменятся хоть каким-то осенним ростом. Надежда подкрепляется всего одним, но очень весомым аргументом — неудовлетворенный спрос на жилье по-прежнему очень велик.

Как подчеркивает Алексей Караваев, нельзя все красить черной краской.

— Квартирный вопрос, он актуален в любое время, в любой сезон, и население будет покупать жилье и улучшать свои жилищные условия. Это такая базовая потребность человека в уютном, комфортабельном семейном очаге. Государство, будем объективны, много делает для того, чтобы оживить рынок. Федеральная программа по выдаче кредитов с господдержкой на покупку квартир в новостройках — это серьезный позитивный шаг. Радует, что и республика оказывает поддержку молодым семьям по линии проектов «Молодая семья», «Молодежная квартира» и так далее, это действенная мера, которая позволит многим семьям въехать в новую квартиру. Как мы видим, главное не терять оптимизма, не опускать рук. Надо стучаться во все двери, искать новые возможности на рынке, снижать издержки. И с поддержкой государства рынок все-таки должен пойти вверх.

С оптимизмом на рынок недвижимости смотрит и Владлена Хлебникова, указывая на сезонность:

— К осени мы всегда наблюдаем повышение спроса, это связано в том числе с завершением отпускного периода, началом учебы в вузах, многие хотят решить вопрос с покупкой недвижимости до окончания финансового года.

Не должна отпугнуть потенциальных покупателей этой осенью и цена за квартиры в Ижевске. По словам Сергея Казанцева, стоимость 1 кв. м в новостройках в течение года находится примерно на одном уровне — 47-47,6 тыс. рублей за квадратный метр. Кроме того, эксперт отмечает, что в настоящее время наблюдается снижение цены на вторичном рынке жилья.

По данным Геннадия Касимова, динамика цен на квадратный метр в новостройках Ижевска в 2015 году демонстрирует снижение.

— В конце 2014 года ажиотажный спрос подстегнул рост цен, и цена за квадратный метр новостройках Ижевска достигала 49 тысяч. За восемь месяцев текущего года средние цены скорректировались в сторону уменьшения приблизительно на 2,5-2,7% (наиболее ощутимое понижение произошло в мае). Однако при этом если из рассмотрения убрать декабрь 2014 года, то можно заключить, что в текущем году стоимость квадратного метра жилья в Ижевске все-таки выше, нежели в предыдущем.

Специалист уверен, что дальнейшего падения цен ожидать не стоит, вероятнее всего, ценовые показатели будут относительно стабильны до конца 2015 года.

О будущем с тревогой

Неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость в Ижевске нивелируется низкой платежеспобностью населения — барьером, который не удается преодолеть даже при помощи госпрограмм, направленных на поддержку строительного рынка. Как недавно рассказывал представителям СМИ министр строительства, архитектуры и жилищной политики Иван Новиков, объем выдачи кредитов на покупку жилья за первое полугодие текущего года сократился на 36% по сравнению с 2014 годом в Удмуртии. Эта цифра в общероссийской тенденции: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выдача ипотечных кредитов в целом по России снизилась на 40% на начало сентября текущего года.

— Действительно, рынок строительства недвижимости находится сейчас в стагнации, — подтверждает Геннадий Касимов. — Увеличение объемов строительства жилой недвижимости по УР за первую половину 2015 года на 18% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года не стоит считать позитивной динамикой. Если сравнить за аналогичные периоды объемы выдачи ипотечных кредитов, то динамика будет отрицательной: показатель спада по УР приблизительно 37%. Очевидно, ипотека с государственной поддержкой не столь эффективно способствует поддержанию рынка. При сложившихся условиях будет неудивительно, если к концу года показатель прироста вводимого в эксплуатацию жилья тоже сократится.

По мнению аналитика, в будущем году маловероятно активное восстановление рынка недфижимости в Ижевске, так как с экономической точки зрения следующий год считают не менее, а возможно, и более сложным по сравнению с 2015 годом. Соответственно, не улучшится ситуация и с покупательной способностью населения, его финансовые возможности будут по-прежнему весьма ограниченными.

Более осторожны в оценках в ГК «Талан». Сергей Казанцев говорит, что в целом строительный рынок балансирует на одном уровне и многие застройщики преднамеренно не будут выводить новые объекты и постараются отодвинуть начало стройки. По словам эксперта, в течение следующего года ситуация будет примерно такая же, как в 2015 году. Все зависит от макрофакторов в экономике страны, таких как ключевая ставка ЦБ РФ, реальные доходы населения, цены на нефть и прочее.

Доля поправок

Не добавляет позитивного настроя строительному рынку и желание государства внести коррективы в закон о долевом строительстве. Как известно, в конце июля текущего года на заседании Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья первый вице-премьер Правительства РФ Игорь Шувалов предложил с целью защиты дольщиков внести поправки в закон об участии в долевом строительстве. Изменения предполагают обязать девелоперов открывать специальные счета в банках для целевого использования денежных средств дольщиков при возведении жилищного объекта. Предполагается, это поможет снизить количество обманутых дольщиков.

Эксперты СД считают, что если данные поправки будут приняты в осеннюю сессию работы Госдумы, то стоимость квадратного метра жилья возрастет.

— Эти поправки направлены на первый взгляд на защиту потребителя, но на самом деле как раз потребитель и пострадает в конечном итоге. Поскольку, однозначно, цена за квадратный метр в результате этого вырастет значительно, — отмечает Владлена Хлебникова.

Эту точку зрения поддерживает и Алексей Караваев:

— Данные изменения серьезно повлияют на строительную отрасль, количество застройщиков сократится, станет меньше предложений на рынке недвижимости, стоимость за квадратный метр вырастет — на сколько, оценить пока сложно.

В свою очередь представители компаний-застройщиков не могут сейчас однозначно сказать, к чему приведут такие нововведения. Как отмечает Сергей Казанцев, эти механизмы полноценно работают в Европе. По его словам, Россия перенимает положительный опыт для защиты клиентов. Возможно, будет рост цен на квартиры, но сейчас сложно прогнозировать. Пострадают «нечистоплотные» и «серые» застройщики, а честным компаниям бояться нечего.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.