Будем жить по-новому

1 марта текущего года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, цель которого — придать более определенные очертания отношениям между собственниками жилья и государством. Кодекс с нетерпением ожидала и третья сторона — профессиональные участники рынка жилья — риэлтерские и строительные организации, инвесторы, а также предприятия, специализирующиеся на обслуживании жилищно-коммунального хозяйства. Для них в этом документе оказалось немало сюрпризов — как приятных, так и не очень.

Озаботившись формированием рынка «доступного жилья», Государственная Дума и Правительство РФ приняли к началу 2005 года, кроме Жилищного кодекса, еще ряд документов, которые так или иначе должны повлиять на развитие строительной отрасли (всего 27 законов). Обобщенный результат этих законов, по большому счету, один — создан фундамент, на котором может быть построен рынок жилья. Государство же от своих функций активного участника этого рынка намерено постепенно отказаться, оставляя за собой право его регулировать.

Конечно, этого недостаточно для того, чтобы жилье стало доступным. Но, по мнению специалистов, принятые законы создают достаточно четко очерченное правовое поле для инвестиций в строительство, и, следовательно, есть надежда, что это приведет к оживлению строительного рынка. Особенно это касается регионов, где объемы жилого строительства за последние годы упали до минимума, и цены на жилье превышают уровень платежеспособности большинства населения. Кроме усовершенствования механизмов инвестирования в жилищное строительство и правил работы, собственно, строителей, пакет «жилищных» законов повлияет на функционирование еще ряда рынков — риэлтерского, оказания жилищно-коммунальных услуг, а в перспективе даже приведет к созданию совершенно нового — рынка домовладения.

Строителям

Жилищный кодекс дает возможность строителям расчистить место под застройку без лишней суеты. Дело в том, что в новой редакции кодекса муниципальным властям (и органам госвласти субъектов РФ) дана возможность изъятия жилого помещения у собственников «в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд». И поскольку перечня этих нужд не существует — получается, что все равно, для каких. Для Ижевска норма более чем актуальна — по данным пресс-службы МУП «Управляющая компания ГЖУ г. Ижевска» объем ветхого жилья в городе составляет 142 тыс. кв. м, очень значительная часть из которого расположена в центральных районах города. Его до сих пор тормозил и нерешенный вопрос с расселением жильцов. Во всяком случае по старым правилам сделать это было очень дорого.

Содержание нормы закона в том, что сегодня для того, чтобы изъять любой участок земли под строительный проект, достаточно решения муниципалитета об его изъятии и уведомления об этом собственников жилых помещений, расположенных на данном участке. Затем вступает в силу механизм расселения жильцов, чьи дома и квартиры подлежат сносу.

Этот механизм новым Жилищным кодексом также усовершенствован. Если раньше для расселения требовалось предоставить всем лицам, прописанным в сносимом жилом помещении, жилплощадь согласно установленным нормам, то теперь достаточно выкупить жилье по его рыночной стоимости либо предоставить жилплощадь на ту же сумму.

Отказ от социально-ориентированного механизма расселения в пользу рыночного, разумеется, более выгоден для девелоперов. Но здесь есть одна загвоздка.

Дело в том, что по закону выкупать жилье у собственника должен тот, кто его изымает — то есть муниципальные (или государственные) органы власти. Жилкодекс никак не оговаривает механизм передачи этого права застройщикам. Для этого, видимо, потребуется принять какие-то подзаконные акты — скажем, на уровне тех же муниципалитетов. И еще — эта схема довольно продолжительна по времени.

Собственник, например, должен быть предупрежден «не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения». К тому же он вправе не согласиться с таким решением — в этом случае муниципалитету надлежит обратиться в суд с иском об изъятии.

Это, естественно, может существенно затормозить реализацию инвестиционного проекта. И даже послужить средством конкурентной борьбы. Для этого достаточно вовремя купить жилое помещение на земельном участке, планируемом для строительства, и долго судиться с властями.

Впрочем, сроки и неизбежная бюрократическая волокита уже давно заставили девелоперов найти более короткий путь — они просто скупают все жилье на отводимом участке, а потом сами себе дают разрешение на снос. Так будут поступать и впредь.

Другой, не очень приятный для строителей момент — усложнение процедуры утверждения проектировочной документации. По мнению специалистов, новые нормы, заложенные в пакете законов «о жилье», примерно на 20% увеличат сроки прохождения проекта от идеи до выхода на строительную площадку. Кроме того, обновленное законодательство запрещает существенно изменять проект на стадии строительства, тогда как раньше это случалось довольно часто.

Застройщики же, согласно новому Жилищному кодексу и Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», будут нести полную ответственность перед инвесторами за целостность и сохранность строящегося дома. В случае любого срыва договорных обязательств дольщикам должна быть выплачена неустойка. К тому же затягивать сроки строительства будет невыгодно: после окончания нормативного срока сдачи земельный налог на участок повышается в четыре раза. Правда, новые правила будут распространяться только на тех граждан, кто заключит договоры долевого участия после вступления закона в силу.

Ипотечным кредиторам

Однако эти недружественные по отношению к строителям шаги отчасти нивелируются тем обстоятельством, что Жилищный кодекс и другие законы намного более серьезно защищают права инвесторов и кредиторов, на деньги которых жилье строится и приобретается. Эксперты считают, что это позволит привлечь на рынок жилищного строительства дополнительные финансовые потоки, которые до сих пор сдерживало отсутствие достаточных правовых гарантий. Региональные рынки жилищного строительства в капиталах нуждаются особенно остро, и без развития системы ипотечного кредитования обеспечить достаточный платежеспособный спрос на жилье здесь практически невозможно.

Наиболее важный момент для развития ипотеки в принятом пакете законов — возможность выселения заемщика из заложенного жилья, в том числе в тех ситуациях, когда оно является для него единственным. Ранее нерешенность этой проблемы создавала очень серьезный риск для банков, делая залог квартиры фактически условным. В этих условиях многие банки не спешили развивать ипотечные программы. Теперь эта проблема решена. Описана в законах и схема выселения неплательщиков: до урегулирования претензий банка заемщик должен получить временное жилье в муниципальном маневренном фонде. Потом на деньги, оставшиеся от реализации заложенной квартиры и расчетов с банком, он, скорее всего, сможет купить себе какое-нибудь жилье или снимать его в течение длительного срока. Впрочем, на сегодня вопрос с муниципальным маневренным фондом, куда должен отселяться заемщик, до конца не прояснен. Для этого потребуются специальные решения местных властей. Хотя эксперты не считают, что эта проблема будет острой — в мировой практике ипотеки доля проблемных кредитов, при урегулировании которых дело доходит до выселения, не превышает 1%.

Еще одним шагом, удешевляющим ипотечные кредиты, стала отмена нормы, обязывающей нотариально заверять ипотечные договора — это 1,5% от суммы сделки. Многие банки и раньше обходили этот пункт, оформляя не ипотечный договор, а договор купли-продажи кредитных ресурсов, но сегодня обойтись без затрат на нотариуса можно вполне официально.

Среди других законодательных нововведений, которые должны положительно сказаться на развитии ипотечного кредитования, — отмена НДС при продаже жилья, что облегчает участие в сделках с жильем для юридических лиц. Физическим лицам предоставлена возможность включать в налоговый вычет, предоставляемый при покупке жилья, проценты по ипотечному кредиту.

Еще одно важное дополнение к законам, касающимся реализации ипотечных механизмов, касается финансово-кредитных организаций, имитирующих ценные бумаги с ипотечным покрытием. Согласно поправкам в закон «Об ипотеке» и в «Гражданский кодекс», ипотечное покрытие исключается из общей конкурсной массы при банкротстве эмитента. Практически реализовать эту норму пока сложно — нет наработанной практики. Тем не менее в перспективе эта мера серьезно повышает привлекательность вложений в такие бумаги и как следствие организует дополнительный приток финансов в ипотечное кредитование.

Риэлтерам

Для риэлтеров новый Жилищный кодекс — документ долгожданный, поскольку четко разделяет право собственности на жилые помещения. По большому счету, риэлтерские агентства, специализирующиеся исключительно на сделках с жильем, после 2007 года будут работать почти исключительно с квартирами, находящимися в частной собственности.

Связано это с тем, что собственником всего неприватизированного жилого фонда станут органы муниципальной и законодательной власти. Проживать в таких квартирах граждане смогут на основании договоров социального найма и, соответственно, распоряжаться жилплощадью на свое усмотрение не смогут. Согласно новому Жилищному кодексу, такую квартиру можно будет только поменять на другую жилплощадь из муниципального фонда.

По оценке республиканской гильдии риэлтеров, сегодня процент неприватизированного жилого фонда составляет 25-30% от общего количества и к 2007 году останется примерно таким же. Следовательно, вторичный рынок недвижимости сократится на те же 25-30%.

Впрочем, у риэлтеров этот факт сильной озабоченности не вызывает. Наверняка они найдут возможность зарабатывать и на обмене квартир между нанимателями социального фонда. Хотя это будет непросто — в нем останутся жить преимущественно жители с низким достатком.

Намного больше неприятностей агентствам недвижимости доставляет отсутствие практики применения многих положений нового Жилищного кодекса. В отсутствие разъяснений и дополнений к этому закону соответствующие органы просто отказываются выдавать документы, необходимые для совершения сделок с недвижимостью. В частности, чиновники пока не знают, что именно считать самовольной перепланировкой и как к ней относиться.

Кроме того, в некоторых случаях стоимость проведения сделок купли-продажи жилья может весьма существенно увеличиться. Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире потребуется согласие всех соседей и, соответственно, дополнительные затраты. Кроме того, по закону соседи по коммуналке имеют преимущественное право приобретения — это, тоже, согласитесь, тот еще подарок для риэлтеров.

Зато переводить жилые помещения в нежилой фонд стало проще. Жилкодекс четко оговаривает перечень документов, необходимых для этой процедуры, и указывает, что «орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных». При этом уже не требуется согласие жильцов дома на перевод помещения в нежилой фонд, что экономит время и деньги.

Управляющим

Жилищный кодекс впервые узаконил понятие управляющей организации. По закону эта организация должна «обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме». В этом же документе сказано, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право выбрать одну из форм управления домом: управлять самим, передать функции управления товариществу собственников жилья (ТСЖ) либо жилищному кооперативу или управляющей организации. Тем самым в России создана законодательная платформа для появления конкуренции на рынке оказания жилищно-коммунальных услуг и управления жилым фондом.

Рынок этот, кстати, очень привлекателен. Например, исполнение бюджета (выручка, если бы речь шла о коммерческой организации) ГЖУ Ижевска за 2004 год составило 3 миллиарда 184 миллиона рублей (с учетом оказания услуг сторонним организациям). Из этого объема 1 миллиард 700 миллионов рублей — платежи населения и почти 925 миллионов — бюджетные ассигнования. Фактически это и есть объем ижевского рынка ЖКХ в денежном выражении, ведь до сих пор серьезных конкурентов у ГЖУ в Ижевске нет. В городе существует только 46 ТСЖ, многие из которых пользуются услугами ГЖУ, то есть доля независимых управляющих компаний пока очень невелика.

Тем не менее ожидать, что муниципальные управляющие компании так и останутся монополистами, было бы в высшей степени наивно. Скорее всего, кажущаяся простота создания такой компании может вызвать всплеск предложения на этом рынке. Например, возможность стать самостоятельным игроком может показаться соблазнительной для многих обслуживающих организаций, работающих сегодня подрядчиками. У них есть опыт обслуживания жилых домов, персонал, оборудование — то есть почти все необходимое.

Однако простота эта, как уже было сказано, кажущаяся. Специалисты сомневаются, что работа в качестве управляющей компании окажется «по зубам» небольшим обслуживающим организациям. В ГЖУ Ижевска считают, что одного Жилищного кодекса недостаточно для того, чтобы рынок управления жилым фондом действительно стал рынком. По мнению начальника пресс-службы МУ «ГЖУ г. Ижевска» Михаила Кротикова, сдерживают развитие этого рынка два основных фактора — неурегулированность вопросов налогообложения и межбюджетных отношений: «В отличие от некоммерческих организаций, частным компаниям, оказывающим услуги в качестве управляющей организации, придется платить налоги и, соответственно, закладывать их в стоимость услуг. Кроме того, таким управляющим компаниям придется каким-то образом выстраивать отношения с муниципальными властями, чтобы получать дотации из бюджета, ведь у нас население оплачивает коммунальные услуги не полностью. И еще управляющей организации необходимо иметь достаточно большой объем свободных денег для того, чтобы вовремя рассчитываться за тепло и электроэнергию, ведь с поставщиками нужно расплачиваться единовременно, а жильцы, по закону, платят за услуги равномерно в течение года».

Следовательно, составить конкуренцию нынешним муниципальным жилищным управлениям смогут составить только крупные игроки. Скорее всего, это будут компании национального масштаба — например, те же «Комплексные энергетические системы», уже сделавшие в свое время одну попытку захода в Удмуртию. В противном случае, может возникнуть любопытная ситуация. По Жилищному кодексу, в том случае, если собственники жилья в многоквартирном доме не реализовали свое право на выбор управляющей организации, муниципалитет обязан провести конкурс на управление домом. А кто будет участвовать в конкурсе, например, в Ижевске, если все существующие управляющие организации (а их в городе считанные единицы) за исключением ГЖУ, разумеется, в конкурсе участвовать откажутся?

Домовладельцам

В действительности у муниципальных властей просто нет другого пути, кроме привлечения на рынок управления в сфере ЖКХ частных компаний. Ведь существующая система управления жилым фондом — это система выживания, а не развития. У муниципалитетов нет денег на инвестиции в ЖКХ. Частным компаниям, в свою очередь, нужны гарантии инвестиций, наиболее надежная из которых — управление собственным жилым фондом.

На практике это осуществимо лишь через продажу муниципального жилого фонда частным компаниям, которые, в свою очередь, смогут сдавать его в субаренду, совмещая, таким образом, функции управляющей компании в сфере ЖКХ и домовладельца. Возможны и иные формы — например, передача жилых домов и целых микрорайонов в доверительное управление или аренду, причем самое важное, чтобы срок был достаточно большим, чтобы гарантировать окупаемость инвестиций. В противном случае деньги в ЖКХ никто вкладывать не будет.

Что касается желающих, то их предостаточно — кроме, упомянутой компании «КЭС-холдинг», во многих крупных городах уже заявили о себе управляющие организации в сфере ЖКХ, созданные такими структурами, как «Интерросс», «Газпром» и др. По мнению многих экспертов, рынок ЖКХ в России — один из самых перспективных, и он до сих пор практически не занят.

Кроме того, при снижении рисков — а предпосылки к этому сегодня созданы — на этот рынок возможно привлечь западных инвесторов. Последним российское ЖКХ интересно по трем причинам. Во-первых, это растущий рынок, который всегда интересен для инвестора. У нас пока еще очень низкие тарифы, и предпосылок для роста — предостаточно. Во-вторых, на российском рынке очень велик потенциал энергосбережения. И, в-третьих, — Россия серьезный рынок сбыта для западных технологий.

И если на западе коммунальный бизнес показывает рекордную доходность — 50-60%, то в России инвесторы вправе ожидать еще больших прибылей. Однако для этого, как уже было сказано, необходимо добиться от властей определенных гарантий возврата инвестиций и определенности в тарифной политике.

Сегодня, когда законодательная база создана и на все принципиальные вопросы разделения прав, обязанностей и принадлежности в жилищном хозяйстве дан ответ, пришло время решения технических вопросов. Крупный капитал будет любыми путями добиваться от региональных и муниципальных властей определенности в вопросах управления ЖКХ и искать возможности для утверждения на региональных рынках. Собственно возможностей открывается множество — скупка обязательств, предоставление кредитов, открытая конкурентная борьба с муниципальными управляющими структурами и др. Собственно местным властям остается лишь осознать, что им придется отступить, что это даже необходимо сделать для того, чтобы ЖКХ не загнулось в скором будущем окончательно от воровства и бесконтрольности. Осознать и отступить спокойно, без паники, отдав коммуналку в хорошие руки.

Михаил Савельев, председатель Ассоциации «Митра»

Жилищный кодекс более полно отражает права кредиторов

— Как можете оценить новый Жилищный кодекс с точки зрения его влияния на бизнес таких непосредственных участников рынка жилья, как строительные организации и риэлтерские агентства?

— По этому документу была проделана очень серьезная работа, и за этим процессом, естественно, внимательно следил крупный бизнес — это строительные компании, банки, компании, которые инвестируют в недвижимость и так далее. Нужно сказать, что в итоге закон получился достаточно качественным, и он будет иметь позитивный макроэкономический результат. Что касается интересов лоббистов, которые участвовали в его подготовке, то Жилищный кодекс эти интересы вполне удовлетворяет. Он, в частности, получился достаточно либеральным по вопросу отчуждения имущества и более полно отражает права кредиторов. С этой стороны, конечно, многие из популистки настроенных политиков закон критикуют. Но нужно понимать, что есть интересы кредитора, есть интересы должников, и эти нормативные акты в основном отражают интересы кредитора.

Что касается важности этого законодательства для риэлтеров, то понятно, что для риэлтеров многое стало проще, потому что стало понятнее. Но, с другой стороны, многие процедуры просто серьезно усложнились. В частности, себестоимость работ по передаче жилья от одного владельца к другому станет теперь намного выше. Пример можно привести с продажей комнаты в коммуналке. Если раньше владелец комнаты мог ее продать, никого не спрашивая, то теперь нужно согласие, во-первых, всех соседей, во-вторых, если есть малолетние дети — то нужно решение органов опеки и, в-третьих, если есть неприватизированные комнаты, то согласие муниципальных властей. Учитывая, что за каждым этим шагом стоит нотариальное действие и это все, естественно, стоит денег, получается, что продать коммуналку будет стоить намного дороже.

— На ваш взгляд, что произойдет с тем жильем, которое с 2007 года отойдет в собственность муниципальных властей?

— Муниципалитеты разорятся и будут продавать все с молотка. Вот и все. Учитывая, что законодательство сейчас построено так, что субъекты федерации выбирают все финансовые ресурсы из муниципалитетов, а федеральный центр из регионов, такой исход событий вполне вероятен. Понятно, что значительная часть муниципалитетов просто неплатежеспособна. Когда им передают значительную часть имущества, в принципе являющегося ликвидным, понятно, что появятся финансовые структуры, желающие скупить долги этих муниципалитетов с определенными целями. Я не исключаю такого варианта, и это еще один инструмент управления регионами.

— То есть может появиться еще один вид бизнеса — домовладение?

— Да. Как пример — это коммунальная сфера, очень прибыльная отрасль, несмотря на то, что по всей отчетности она проходит как убыточная. Почему? Потому что очень много воруют. Уровень воровства, коррупции и некачественного оказания услуг — это примерно от 30 до 50% от тех средств, которые затрачиваются сегодня на ЖКХ. Понятно, что туда инвесторы хотят идти, а их не пускают. Теперь у них появился еще один инструмент для того, чтобы войти в эту отрасль.

Валерий Гальцов, президент республиканской Гильдии риэлтеров

— То, что Жилищный кодекс появился, это, конечно, здорово, потому что он давно был нужен. Но не все то золото, что блестит. Уже сегодня возникают проблемы в связи с тем, что?? его применять. Это касается не только граждан, но и административно-хозяйственных органов. В настоящий момент не существует никаких дополнений к этому нормативному документу, ни законов регионального уровня, ни подзаконных актов. Самый банальный пример — по перепланировкам квартир, прошел уже месяц, но до сих пор никто не знает, как и что с этим делать. У них?? нет на сегодняшний день практики. Они отправляют в суд, а в суде этой практики тоже нет. Поэтому все административные органы говорят нам подождите, придут какие-то новые документы. Когда они придут, не знаю.

Другая проблема возникает при разводе: раньше обоим супругам нужно было предоставить жилье, не важное какое — приватизированное или нет. По новому Жилищному кодексу, если квартира неприватизированная, нужно предоставить два неприватизированных жилья, что практически почти невозможно. И даже если они найдут такое жилье и совершат обмен, то в результате этой схемы муж, жена и третий участник сделки — тот, кто с ними поменялся, получат ордера. А в силу того, что ордера они получили после 1 марта 2005 года, они уже не смогут использовать свое право на приватизацию данного жилья, то есть они заранее обрекают себя на то, что с жилплощадью, которую они в результате этого получат, они практически ничего сделать не смогут. То есть нужно провести с населением определенную разъяснительную работу, которая бы помогла людям не совершать необдуманные поступки.