Александр Коротаев: «Лично я за многие уже начатые девелоперами проекты не взялся бы»

На удмуртском рынке коммерческой недвижимости появляется все больше предложений, интересных для инвесторов. И речь идет не только о готовых объектах, но и о сегменте инвестиционных проектов, потенциально интересных для девелоперов. О том, какие проекты будут востребованы больше остальных, о ситуации на рынке, основных тенденциях и прогнозах нам рассказал Александр Коротаев, управляющий ТРК «Столица», г. Ижевск.

— Насколько активно развивается рынок коммерческой недвижимости в Ижевске? Какова динамика строительства новых торговых площадей?

— В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Ижевска вырос на несколько десятков тысяч квадратных метров официально введенных в эксплуатацию торговых площадей — как в современных концептуальных торговых центрах, так и в перепрофилированных в доходную коммерческую недвижимость промышленных объектах. Часть начатых еще в докризисный период девелоперских проектов остаются «замороженными» до лучших времен.

Радует уже то, что у некоторых застройщиков появились финансовые возможности продолжить в 2010 году ряд проектов по строительству коммерческих объектов. Как правило, это торговые центры районного формата, которым в перспективе будет легче конкурировать с микрорайонными ТЦ. Но в то же время все застройщики Ижевска должны ясно понимать, что при реализации в 2011-2012 годах всех начатых проектов на рынке торговой недвижимости пересыщение города, а в особенности некоторых районов, торговыми площадями будет очевидным.

Александр Коротаев

Окончил Московский юридический институт МВД РФ по специальности «юриспруденция». На руководящих должностях с 1998 г., в управлении торговой недвижимостью — с 2001 г. (в Ижевске: ЦУМ, бизнес-центры «Сайгас» и «Метеор»). В данное время — управляющий ТРК «Столица».

Это еще больше усилит появившуюся уже сейчас проблему превышения предложений по аренде торговой площади над спросом, следовательно, конкуренция на этом рынке обострится, ставки аренды будут выравниваться, в связи с чем хотелось бы предложить девелоперам уже сейчас подумать над созданием конкурентных преимуществ своих будущих объектов и над пулом их потенциальных арендаторов.

— Какие последние интересные проекты были реализованы?

— Как правило, интересны лишь концептуальные форматные и современные коммерческие объекты, реализуемые в городе Ижевске. Они, в первую очередь, вызывают интерес федеральных и местных сильных розничных торговых операторов, которые планируют расширять свой региональный бизнес. Во-вторых, они критично анализируются и оцениваются собственниками существующих в городе объектов как их возможные будущие конкуренты. Одним из таких объектов, официально открытых в 2010 году, является ТРК «Талисман».

— Какова сегодня среднерыночная ставка на коммерческую недвижимость?

— Как никогда, в 2010 году на ставки аренды на все типы коммерческих площадей влияют такие факторы, как «текущая успешность» объекта — популярность, наработанный трафик, лояльность арендаторов и потребителей и т.д. Это обуславливает серьезные колебания ставок. На форматные торговые площади, как в торговых центрах, так и на объектах «стрит-ритейл» ставки аренды колеблются от 400 рублей до 3000 рублей за кв.м, на офисные — от 400 рублей до 1000 рублей за кв. м в месяц.

– Как изменились арендные ставки за последнее время (полгода-год)?

— Арендные ставки в городе Ижевске, реально и серьезно сниженные большинством собственников коммерческих объектов в 2009 году, в 2010 году стали постепенно и планомерно выравниваться. Многие собственники во второй половине этого года провели ежегодную, предусмотренную договорами аренды, индексацию ставок.

— Насколько девелоперам интересно строительство новых объектов в Ижевске?

— Каждый девелопер до момента начала реализации проекта руководствуется общими для всех специалистов рынка финансовыми и экономическими показателями как объекта, так и региона, в котором планируется реализовать проект, а также личными соображениями и предположениями. Порой последние ставятся во главу угла при принятии окончательного решения. Лично я за многие уже начатые некоторыми девелоперами проекты не взялся бы, по крайней мере, нашел бы под их застройку место в другом, менее «конкурентном» районе города.

— Какие девелоперы предпочитают строить в Ижевске? Как будет меняться ситуация в ближайшее время?

— Город, насколько мне известно, открыт для любого инвестора — федерального, местного. Но предполагаю, что на данном этапе Администрация г. Ижевска в лице Главного управления по архитектуре и градостроительству, прежде чем дать разрешение на реализацию нового крупного проекта, будет более скрупулезно оценивать его перспективность, актуальность и значимость для города.

– И какие же проекты нужны городу и, соответственно, будут привлекательны для инвесторов?

— Вероятно, в 2011 году появятся объекты, ориентированные на «разумный шопинг». Кроме того, вновь реализованные проекты будут ориентированы на требования международных ритейлеров, а значит, их техническая и концептуальная составляющие будут максимально приближены к евростандартам. Среди небольших проектов будут востребованы форматы, которые включают в себя несколько якорных арендаторов, торговую галерею и выгодное месторасположение. Под подобные проекты достаточно просто привлечь финансирование и сроки его окупаемости ниже стандартных в 2-3 раза.

Справка:

Посчитают по-новому

В России решили пересмотреть нормативы минимальной обеспеченности населения торговыми площадями. Соответствующее постановление и методику расчета в ноябре утвердило Правительство РФ. Новые нормативы взамен старых, принятых еще в советские годы, должны будут утвердить региональные власти. И в дальнейшем они же, согласно закону о торговле, должны учитывать эти цифры при разработке региональных программ развития торговли и утверждении схем размещения нестационарных торговых объектов на землях и в зданиях, находящихся в государственной собственности. Предполагается, что там, где обеспеченность населения торговыми площадями меньше нормативной, государство сможет регулировать рынок, привлекая торговые предприятия низкими арендными ставками на площади своих земель и помещений.

В среднем по России базовый показатель обеспеченности для продажи продовольственных товаров установлен на уровне 159 кв. м на 1 тыс. человек, непродовольственных — 362 кв. м на 1 тыс. Итого на 1 тыс. человек в среднем по стране должен приходиться как минимум 521 кв. м магазинов (советский норматив был в два с лишним раза ниже).

В Ижевске этот показатель уже два года назад был превышен: в 2008 году в столице Удмуртии на тысячу населения приходилось 580 кв.м торговых площадей. Во многих крупных городах России обеспеченность торговыми площадями еще выше: в Москве на тысячу жителей приходится около 700 кв. м, в Петербурге — около 980 кв. м, в Екатеринбурге — 1020 кв. м, в Ростове-на-Дону — 733 кв. м.

«Лишним» торговым площадям, впрочем, ничто не угрожает: нормативы не могут служить основанием для пересмотра размещения объектов, строительство или реконструкция которых начаты или завершены до их утверждения. Но вот на выдачу разрешений на строительство новых магазинов и торговых центров нормативы могут повлиять.