Аренда земли — как получить и оформить земельный участок

Земляные заботы

Право собственности на земельный участок дает наиболее полные возможности — владения, пользования и распоряжения землей. Однако в России и Ижевске в частности широко практикуется аренда земли для разного рода нужд. Решение о предоставлении земли, являющейся муниципальной собственностью, в аренду для постройки, например, магазина принимается местной администрацией. Более того, договор о долгосрочной аренде под строительство — неплохой вариант, чтобы со временем выкупить землю в собственность.

Получение земельного участка в аренду

Торги по продаже права аренды земельных участков проводятся управлением земельных ресурсов администрации г. Ижевска. Основными видами разрешенного использования земельных участков, реализованных с торгов, являются индивидуальное жилищное строительство и торговля. Площадь земельных участков определяется с учетом требований, установленных к образованию земельных участков и определенных в Земельном и Градостроительном кодексах Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству арендаторами земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица.

Вся необходимая информация о земельных участках, выставленных на аукцион, размещается на официальном сайте администрации города Ижевска www.izh.ru и на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru.

Получить земельный участок у муниципалитета вполне реально, для этого надо пройти ряд бюрократических процедур, которые обычному обывателю трудно понять.

Аренда земельного участка под строительство

Необходимо отметить, что некоторыми особенностями обладает процедура предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства.

В этом случае необходимо обратиться в администрацию Ижевска с заявлением о предварительном согласовании или о предоставлении земельного участка. Администрация  не более чем в 30-дневный срок публикует извещение на официальном сайте. Если по его истечении иных заявлений на этот же участок не поступило, готовится проект договора аренды земельного участка в трех экземплярах, подписывается и направляется заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Аукцион проводится в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан); 3) документы, подтверждающие внесение задатка. Победителем признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы.

Размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона, которая определяется по результатам рыночной оценки.

Срок аренды для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства составит двадцать лет. Если участок предоставляется для дачного хозяйства, то срок аренды составит от трех до десяти лет (как укажете в заявлении).

Эксперты сходятся во мнении, что конкурсы — процедура сложная и высокорисковая. Участки находятся, как правило, в центре населенного пункта, интерес к ним повышен. Также потенциальные арендаторы  говорят о том, что зачастую в конкурсах участвуют лица, которым сам земельный участок неинтересен. Речь идет о теневой стороне этих отношений — эти лица участвуют в торгах исключительно ради получения отступных (взятку за неучастие) от реального претендента на участок.

— В противном случае эти лица чувствуют, когда нужно остановиться, тем самым нагоняя цену до той величины, в рамках которой участник может потерять значительную сумму, — считает доцент УдГУ, менеджер центра земельного права Анатолий Бажайкин. — В любом случае либо администрация выигрывает, либо человек, который требует «откат». На последних торгах при стартовой цене 10 000 рублей с шагом в 300 рублей мы дошли до 300 000 рублей.

Эксперты не могут единодушно назвать стоимостную «среднюю температуру по палате», поскольку каждый случай индивидуален: бывают задачи просто сорвать торги, получить деньги. Торги — игра вслепую, поэтому, прежде чем идти на аукцион, важно знать свой предел.

Между тем собственник недвижимости, возведенной на арендованном земельном участке, имеет первоочередное право выкупа земли в собственность.

— Недавно в Завьялово выкупили 17 соток земли за 3000 рублей. А вообще такие участки стоят 300–400 тысяч. Теперь собственник может продавать участок с постройкой от 1 млн рублей», — рассказывает специалист по сделкам с недвижимостью НК «Недвижимость» Гусман Валеев.

Земельный участок под торговлю

Основные шаги по получению права аренды. Во-первых, зарегистрируйтесь в налоговых органах (как ИП или ООО). После чего подыскивайте место — обязательно нужно уточнить требования управлений землеустройства, имущественных отношений и благоустройства города. Третий шаг: заявление на имя главы администрации с указанием места размещения предполагаемого объекта. Приложите к заявлению необходимые документы (схему размещения торговой точки, копии всех учредительных документов и устава, справку из налоговой инспекции о неимении задолженности по налогам и сборам, копии кодов ОКВЭД). Следующим шагом станет изготовление архитектурного проекта торговой точки, согласование с администрацией и технической инспекцией. Не забудьте получить заключение экологов, СЭС, ГИБДД, пожарных, отдела инженерных коммуникаций и водоканала. Далее с этим пакетом документов обращаетесь в землеустроительную контору. После администрация подпишет с вами договор аренды.

Отметим, новый закон облегчил процедуру получения земли для предпринимателей, владельцев киосков, ларьков и магазинов «на колесах», владельцев рекламных конструкций. Они освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки — требуется только разрешение на размещение.

В настоящее время схемы размещения нестационарных торговых объектов утверждены специальными постановлениями администрации города Ижевска и размещены на официальном сайте города. Земельные участки предоставляются на конкурсной основе.

Земельный участок для ведения сельского хозяйства

Российское государство заявляет о большом внимании к развитию сельского хозяйства, в частности, посредством льготного  кредитования, субсидирования, налоговых льгот. Предусмотрены преференции и в вопросе получения земельного участка вне границ населенного пункта для выпаса скота, сенокошения, огородничества или ведения личного подсобного хозяйства. Напомним, что в границах населенных пунктов сельхоздеятельность запрещена и, соответственно, данный пункт будет распространяться на сельскохозяйственные земли. Для сенокошения, огородничества, выпаса скота срок аренды — не более 3 лет.

Все земельные участки под ведение фермерского хозяйства, независимо от того, к какой категории земель они относятся — к сельскохозяйственным или к фонду перераспределения, — предоставляет местный муниципалитет.

Чтобы получить земельный участок, нужно обратиться в местную администрацию с заявлением. Регистрироваться в качестве фермера и получать свидетельство при этом необязательно.

После рассмотрения заявления будет предоставлена информация о месте расположения предоставляемой земли. Нужно самостоятельно пригласить землеустроительную организацию для проведения межевания, топографической съемки, определения границ, составления плана и точного замера участка.

Далее обращаетесь в регистрационный центр земельных участков, ставите землю на кадастровый учет и оформляете кадастровый паспорт. После чего получаете копию кадастрового плана и выписку из кадастрового паспорта.

Затем все документы следует представить в администрацию для вынесения постановления о передаче участка. Если землю предоставили в аренду, договор нужно зарегистрировать в Федеральном регистрационном центре.

После оформления земельного участка можно регистрироваться в качестве фермера, предпринимателя или создавать юридическое лицо.

В настоящее время крестьянские (фермерские) хозяйства могут существовать и как договорные объединения граждан. Новая норма закрепляет право вести деятельность без образования юридического лица на основе соглашения о создании хозяйства, заключенного в соответствии с законом. Главой такого хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Такое «договорное хозяйство» является первичной формой крестьянского (фермерского) хозяйства. Эта форма может остаться незыблемой, а может стать базой для создания юридического лица.

Примечательно, что гражданин может участвовать одновременно в нескольких хозяйствах первого уровня (договорных); а в юридическом лице — только в одном, что аналогично требованию лишь к полным товариществам во всех хозяйственных товариществах, с тем лишь отличием, что к члену К(Ф)Х не предъявляется требование наличия статуса индивидуального предпринимателя.

Если вы арендовали участок для ведения сельхозпроизводства, то по новым правилам договор аренды вы можете заключить без проведения торгов. Главное, запомните правило: перезаключать договор нужно заблаговременно до истечения срока старого. Срок аренды от трёх до 49 лет. Также вы имеете право получить земельный участок для сельхоздеятельности (в том числе и для пчеловодства) на лесных участках сроком до 5 лет.

Арендаторы земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, если право аренды возникло в результате переоформления права бессрочного пользования и на участке отсутствуют строения, вправе выкупить такой участок без торгов по цене не выше 15% кадастровой стоимости участка.

Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.

— Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая, — рассказывает Анатолий Бажайкин. — Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.

Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договоры аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант — аренда земли под фермерское хозяйство — также осуществляется коллективно.

Суровая реальность

В действительности, разумеется, получение земельного участка в аренду не бывает таким простым, как прописано в законе. Особенно это касается участков под строительство и торговлю в крупных городах. На преодоление бюрократических процедур требуется немало сил и средств, и далеко не каждый может их найти. И конечно, не стоит забывать о конкурентах.

— Зачастую у администрации находится куча причин для увеличения сроков рассмотрения заявок и вынесения решений. Например, люди подавали заявление чуть ли не год назад, а тут случайно прокуратура выявляет, что, оказывается, правила застройки не соответствуют Генеральному плану города, — рассказывает Анатолий Бажайкин.

Его слова подтверждает  и Гусман Валеев:

— Если вы присмотрели подходящий по расположению и назначению согласно градостроительному плану участок, не спешите радоваться — план могут в любой момент взять и изменить в интересах аффилированных лиц. Поводов изъять участок более чем предостаточно: новый градостроительный план, срыв сроков застройки, изменения в законодательстве и тому подобное.

Более прозрачным является вторичный рынок. Здесь стоимость каждого конкретного участка будет рыночной, однако и объем бюрократических процедур сократится до необходимого минимума, и сроки оформления будут несравнимо короче. А кроме того, рыночная цена зачастую может оказаться и более выгодной.

Эксперты, в частности, приводят следующий пример — земельный участок на массиве «Пычанки» (рядом с Завьялово), который включался в черту населенного пункта, еще 4-5 лет назад стоил порядка 1 млн рублей. На сегодняшний день такие крупные застройщики, получившие большие массивы земли в собственность, продают аналогичные участки от 10–15 соток за 250–300 тыс. рублей. Произошло падение в 4-5 раз.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.